【史上最严】上海楼市新政尘埃落定,投资客该如何应对?

<- 分享“澳盛集团”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-31 澳盛集团


  新政无疑将对上海楼市产生巨大影响,市场更为关心的问题是,新政是否如一盆冷水,已经泼在了一线城市楼市投资客的头上?


将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示,截至2016年3月21日,上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面,包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中,严禁中介机构从事场外配资业务,在业内意料之中.

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房,社保及个税由2年变5年及以上。实际上,北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策,本次上海社保年限升级后,意味着购房资质门槛提高,与北京平齐。

这样的政策,除了影响刚需市场,对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示,由于限购政策从严执行,高端市场打“擦边球”购房的现象将不复存在,再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧,因此,新政对高端楼盘影响会加大,这部分楼盘成交将很快受到影响。

上海新政中,企业购买商品房再次上市需要满3年及以上,以及提高二套首付比例的规定,可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

众所周知,无论是高端客群重复置业购买豪宅,还是投资客一次性投资多套房产,目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房而一旦企业购买商品房后再次上市需要满3年及以上,将堵住投资客短期炒房的通道,同时,不可避免地,也将误伤到部分高端刚需。无论购房者会采取何种措施应对,对于豪宅的开发商来说都是利空,业绩和回款都会受到不小的影响。如果执行类似政策,豪宅供需形势将更加恶化。

投资客预期分歧

在任何一个活跃的市场,想博一把的人们总是按捺不住的。

“当时主要考虑的是地铁口交通方便,另外两居室比较符合刚需购房者的需求,好出手。”说起春节前在北京投资两套二手房的原因,3月初,北京人叶琳(化名)对《第一财经日报》记者说,她和爱人去年投资私募经历很大波动,随着利率走低,不动产的保值能力提升,他们认为一线城市好地段的相对不太老旧的两居室,会是能增值、流动性也较好的资产。叶琳是贷款买的这两套房子,打算两年左右卖出套现,原因是她认为北京的房价长远来看,已经没有太大上涨空间,现在投资也只是短线博一把。

同样的时间,同样是“80后”,宋海(化名)不仅没有买房,还选择卖掉了自己的房子,投入到自己的创业公司。北京四环内,地铁口,房龄只有五年,品牌开发商精装的60平方米左右的开间,他选择以280万元的价格出售。他对本报记者说,思考再三做了这个决定,目前的经济状况,房价上升空间有限,很可能是短期内的一个高点。

海外资产配置!势不可挡!

国内遏制投资性炒房,那么国外市场呢?


九国房产市场分析


美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,得交30%—70%的遗产税。贷款仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多。相较美国,加拿大房产投资好处是,没有遗产税,但贷款首付高。香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好。新加坡经济总量小,产业结构有缺陷。新西兰人口少,没有工业。日本没有资源,还处于地震带上,而且房价不涨。韩国房产价格的高增长点已经结束。如果非要去欧洲,只能考虑英国德国房价基本不上涨。


澳洲不限购不限贷!政府大力支持!和当地人一样:最高可贷7成!



澳大利亚为最佳选择


除了较低的首付(通常约10%),澳大利亚吸引中国投资者的还有长期保持稳健增长,永久产权而非中国存在的70年产权,以及更安全的法律和监管环境。此外,澳大利亚资源丰富,对于移民者没有吝啬情绪;地广人稀,渴望交流,福利体系完善,在澳大利亚办事,若不会英语,可申请翻译免费服务。这里也还没有战争,没有骚乱治安事件。


【澳大利亚市场杠杆率高,先交10%就可以拥有物业购买权(首付),比国内绝大多数投资回报有优势。澳大利亚的房产在期房阶段,没有利息之说。精装修房交给业主时,才办贷款,而这时已经可以出租了。租金收益可以覆盖养房成本,同时还有增值的回报。两年后通过银行评估,可以把增值的部分重新打到这个账户,投资者可重新获得一笔信贷资金,这叫做“加按”。比如,投资者付了60万的首付,两年后,银行可能又给打了60万-70万。



更多“投资热点”欢迎致电


澳盛集团上海热线:400-875-7611




点击展开全文