最全贷款和税率新政解析! 华人, 海外收入买房, 且买且珍惜!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-22 墨尔本微生活



最近几天,各种银行对海外收入贷款的收紧政策有没有把你砸晕,今天,维州工党又拿起了棒槌,宣布提高海外投资者的额外印花税,这下你还不晕!别急,我们帮你梳理下最近众说纷纭的各种房产政策,看看你的中枪指数有多高!

   


一步步中枪


2014-2015年,中国人成为澳洲房产最大的海外购房团,过去两年购买了价值243亿澳元的房产。

2015年7月1日起在澳洲购买房产的海外投资者,需额外缴纳3%的印花税;

2015年12月1日起FIRB(澳洲投资审批委员会)出新规,开始收取海外投资申请费,同时海外买家不能再购买独栋新房,但依然能买新的Townhouse和公寓,楼花等。

2016年1月1日起在澳洲购买房产的海外投资者,每年需额外缴纳0.5%的地税。同时对房地产泡沫的担忧,以及对银行不良贷款风险比率的担忧,包括一些经济学家提出,“我不认为澳大利亚人完全意识到为了把房价推高到现在的地步,银行冒了怎样的风险。”使得银行开始全面调查海外收入贷款材料的作假程度,APRA(澳洲金融监管委员会)对于房屋贷款标准的监督工作将在2016年继续展开。同时3月份,一则关于悉尼和墨尔本300余名Broker被调查的消息在行业内传播。

2016年3月19日,Westpac(西太银行)宣布海外收入贷款额最高不超过70%,并且提高海外人士的贷款利息。

2016年3月21日,NAB(联邦银行)宣布对于纯海外人士,最高贷款比例将下调至70%。

2016年4月4日ANZ(澳新银行)银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门。

2016年4月16日,澳洲联邦储备银行警告,称若中国经济猛然下滑将对澳洲房地产市场造成严重影响。特别是墨尔本内城区的公寓以及悉尼部分地区。

2016年4月19日,CBA银行加入收紧阵营,宣布对于没有公民及居民身分的人通过海外收入贷款不予批贷。而临时居住工作在澳洲并有澳洲工资的申请人,其贷款和价值比率由80%降低至70%。

2016年4月20日,NAB(联邦银行)的调研显示,受银行开始限制外国买家贷款影响,第一季度外国买家购买澳大利亚房地产数下降到二年半的最低点。其中购买新房的比例只有11.8%,比2014年第三季度的16.8%的高峰下降不少。其在维州购买新房比例也从2014年第四季度的32.5%下降到现在的10.7%。

2016年4月22日,Westpac(西太银行)宣布全面取消纯海外借贷。插一句,2013年其也是澳洲首家接受海外收入贷款的银行,多么圆满!

2016年7月1日起,海外投资者需要交纳的额外印花税将从3%上升到7%,加上正常的5.5%印花税,买一套100万的房子,要交12.5万左右的税给政府!

 

这么梳理下来,是不是清楚多了,澳洲的政府、税务局包括银行都在下一盘大棋,名字就叫——打击海外购房者。作为主力的中国人,中枪指数简直百分百,中枪程度将取决于你的公民、PR、TR等身份。

 


西太银行(Westpac)

 


 

西太银行(Westpac)公布的新规定,集团旗下的所有银行,包括西太银行(Westpac)、圣乔治银行(St George Bank)、墨尔本银行 (Bank Of Melbourne)、南澳银行 (Bank SA),将在4月26日一同执行,所有在4月26日前获得的预批,将有90天的有效期,并且不能有贷款结构的变化,否则就按新政策执行,同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。


澳洲公民

· 身份是澳洲公民的人士,无论是在境内居住还是境外,都允许使用海外收入贷款,并且都可以享有最高70%的贷款额度;

· 长期在境内居住的人士需要出示澳洲税务记录;

· 长期在境外居住人士需要出示海外工作签证;

· 不接受再贷款以及提现申请,无论是Westpac内部,还是从其他银行转进来;

· 不再接受海外自雇收入;

· 自己建房同样不再接受海外收入。

 

PR(永久居民)

· 身份是澳洲PR的人士,无论是在境内居住还是境外,都允许使用海外收入贷款,但贷款需要文件有差别。

· 长期在境内居住的人士,需出示澳洲税务记录,最高可贷房价的70%

· 长期在境外居住的人士,需申请FIRB,最高可贷房价的70%

 

持临时签证居民

· 准确来说,对于居住在澳洲境内的非公民或PR人士,将不再接受海外收入的贷款申请。

· 纯海外人士:不用看了,不借给你!


澳新银行(ANZ)

 


 

澳新银行与西太银行不同,并不是严格按照申请人身份划分的,而是只分澳洲公民和非澳洲公民。新政策已于3月29日开始正式生效。


澳洲公民

澳洲公民的贷款额度不受影响,不论是否在境外取得收入,依然可以最高贷款80%; 但是在境外工作的澳洲公民需补交材料。


非澳洲公民(包括PR)

· 收入100%来自海外的,不接受此类贷款申请;

· 海外收入>50%的,不接受refinance申请,最高贷款70%,且不能以公司名义贷款,没有担保协议,对于开发贷款也更为严格,需要更多的材料支撑;

 

海外收入<50%的,沿用原来的标准贷款政策,但同样需要更多的材料支撑。比如以海外收入申请贷款的受雇用人士,需要当前有效的签证材料,涵盖信息页和盖章页的非空白护照,3个月的工资单,由银行开具的最近3个月的工资信用单(salary credit),还有雇佣合同:包含当前的雇主姓名、公司地址、电话和网站。而以海外收入申请贷款的自雇人士,则需要以下材料:当前有效的签证材料、非空白护照:需要涵盖信息页和盖章页、最近3个月的银行对账单、两年的财务状况声明、公司运营超过两年的证明、公司股权明细、生活成本计算。


同时,澳新银行还宣布,将改变房贷申请中生活支出项的计算方法,采取更加严格的计算标准。“最低”生活支出将取决于借款者的个人收入、家庭成员人数以及属于联合申请还是个人贷款。比如抚养两个孩子的一对夫妇想要买一套价值$50万的投资性房产,由于调整了最低生活支出标准,他们的最高贷款额可能将减少$5万。

 

国民银行(NAB)

   


  

国民银行4月9日开始,对于纯海外人士,最高贷款比例将下调至70%。

公民或PR在境外工作的是否有调整目前暂未明确。

由于一直以来国民银行针对海外收入的审批政策比较模糊,递交材料的要求也是参差不齐,所以目前只知道,海外客户如申请贷款,必须入境做证件认证。

 

联邦银行(CBA)

 


 

联邦银行4月19日宣布,对于没有公民或居民身份的纯海外收入贷款不予批贷。

公民或PR在境外工作的需提供海外雇佣合同中英文版本,以及三个月工资流水或报税材料。 

   



贷款专家紧急支招:


 

我们采访了一些贷款专家,共同的观点是,关于海外收入买房,确实政策越来越严,一方面政府为了控制风险,另一方面一些行业内不良贷款中介的弄虚作假极大地损害了这个行业,也给贷款人造成信用损失,所谓no作no带。而银行z之前的放水也在无形中助长了这一风险,据悉当前收紧房贷,一些银行的贷款业务几乎下滑了70%。

同时一些分析认为这一系列的政策就是为了限制中国人在澳洲无节制购房,其实专家们认为这也是想太多了,这些并不是针对中国买家,毕竟中国人的海外收入贷款只占银行整个贷款率的5%都不到。银行政策的各种改变属于正常的市场调节行为,目的只为规范市场,降低房市风险,而不是为了针对谁。

 

 

而纯海外收入的贷款目前确实难做,一些如Bankwest及ING等小银行可能还有操作余地。而且银行会亲自打海外收入提供方的公司官网座机来核实,一旦出现空号、三次以上没人接、查无此人甚至和你的薪水数据不和,都立马拒绝。当然,如果都是通过澳洲本地收入,或者海外收入的正规渠道来申请贷款,只要材料准备齐全,是完全不用担心的,毕竟银行也要放贷,才有钱赚。



关于印花税


除了银行的大棒,今天火上浇油的就是印花税了。维州工党政府宣布,如果他们上台,今年7月1日以后的海外投资者需要交纳的额外印花税将从3%上升到7%,加上正常的印花税,买一套100万的房子,要交12.5万左右的税给政府!这个消息一放出来,四座哗然。还记得去年7月1日之后征收海外印花税的事情吗?许多人都以为一加印花税,房价就会跌,没想到,房价涨的比什么都快...


这个政策一旦实施,将会在未来四年内为维州带来$4.8亿的收入。工党领袖说,之所以要提高海外投资者的印花税,是因为希望使用这笔钱来维持维州的宜居,修建基础设施,投资政府服务,合理使用海外投资人士的支持,在人口增长的同时保持墨尔本及周边地区的宜居性。


什么人会受到额外印花税增加的影响呢?

答案是:如果你不是澳洲PR,也不是澳洲公民,你不是澳洲的税务居民,那么到时候,如果工党上台,要买房的你就要准备交这个税了。


什么是澳洲税务居民呢?

1. 将要或已经在澳洲就读6个月以上课程的国际留学生

2. 移民至澳洲的PR人士或澳洲国籍人士

3. 在澳洲打工度假或旅行超过6个月以上,同时在同一个地方居住,和本地社区有互动的游客(更换过居住地区的旅行人士不计入)


所以,如果你想要的今年买房,但不属于上述任何一类人群,那么您就要小心啦!这个钱可能要出!


除了印花税,如果工党上台,维州的地税对海外投资者来说也要涨了!2017年1月1日起,海外投资者要付的地税将从0.5%上涨至1.5%!又是一波圈钱的政策。这里所指的海外购房者是广义的,什么人会受到影响呢?条件有点复杂,小微带你一条一条查看:


1. 如果你是澳洲PR,澳洲公民,新西兰公民,那么安全了。如果你不属于上述三类人群,那么请继续看第二条。

2. 如果你不是上述三类人群,但居住在澳洲,那么,你安全了!但如果你不居住在澳洲,还要看第三条。

3. 今年12月31日你住在澳洲吗?如果你不在澳洲,那么你中枪了!你是海外投资者。如果当天你住在澳洲,那么请看第四条。

4. 你今年全年不在澳洲的时间会超过6个月吗?如果会,那么即使你12月31日在澳洲境内,也要中枪了!

 



中枪的人,记住,工党上台的话,你要在2017年1月15日以前通知State Revenue Office你需要交额外的地税。但是事情不是绝对的,我们中国人常说,上有政策,下有对策,是不?对策嘛,挤一挤还是有的。如果你符合以下条件:


1. 有证据证明你住在过澳洲很长一段时

2. 有证据证明自己在今年在澳洲居住的目的是接受教育或工作

3. 有家庭成员在澳洲居住

4. 有资产在澳洲,在澳洲的银行有资产

5. 有本地社区的社交生活,比如参加俱乐部的协议,加入本地教会或参与义工服务


印花税,地税都涨了,税务局也要参一脚。而且是已经确定的。今年7月1日起,如果你是海外投资者,不是澳洲的税务居民(别问小微关于税务居民的定义是什么,往上翻),那么,只要你卖房的成交额在200万元或以上,那么你需要向ATO交付10%的Withholding Tax。这个税款的目的,据说是为了防止海外买家炒房。所以只要是7月1日以后的房产交易,成交额在200万或以上,且卖家属于非澳洲税务公民的范围,买家需要直接将10%的成交额缴纳给ATO,这笔10%的税将不经过卖家的手。这意味着,如果你销售到时卖出去了200万的房子,你到手的只能有180万,因为那20万被交税了。



图片来自网络 | 推广




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