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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-22 悉尼印象


 

海外投资如今已是一种潮流。

1.国内房屋产权的限制

比如某些城市最近出现的产权到期后,需要付房价的30%来延长房屋产权。

2.银行贷款调控的不合理

某些城市二套民用房首付比例需50%,二套商用房首付比例更是高达70%


引发了越来越多有远见的国人把房产投资的重心转移到了澳洲-----因为澳洲的房产是永久产权,无遗产税,首付阶段性交付,先付10%交换合同,剩下20%等交房办理贷款时再付,首付比例不受购房数量限制(海外买家30%首付),房价升值部分可做二次借贷等)。


然而如何在澳洲选房,以及国内的买房经验是否适用于澳洲市场等问题给许多买家带来了困惑。今天就这几个问题,来谈谈我从业至今的一点心得。




地理位置


位置!位置!!位置!!!

很多买家会非常强调地理位置的重要性,比如离CBD近;离学校近;离商业区近。对于这点我非常赞同,然而很多买家却因为缺乏对悉尼的了解,加上被国内投资理念的束缚,只一味着眼于热门的区域,却又感叹其高昂的价格,最后举步维艰。殊不知,对于预算有限的投资者来说,常常被忽略的热门区域的周边区域,往往是更好的选择。

就拿悉尼最后一块水景地区Wentworth Point来说,熟悉悉尼的朋友也许会说:“那里什么都没有。”但这个区域公寓的中位价与去年同期相比涨了12.54% (数据来源于Domain)。很多买家,甚至很多的投资顾问都会觉得不可思议。其实,Wentworth Point房价的上涨是其邻近区域Rhodes房屋供不应求及政府规划等因素共同作用而引起的连带效应




8年前Rhodes刚开发的时候,熟悉悉尼的朋友对它的评价也是“那里什么都没有”。如今, Rhodes(中位价与去年同期相比涨了21.17%,数据来源于Domain)因为居住环境优雅,交通便利和基础设施完善等因素深受20-39岁之间的学生和年轻白领的热捧,导致这个区域房产供不应求,房价连年上涨。然而由于Rhodes的土地资源有限,开发商便将开发的重心转移到与Rhodes相邻的Wentworth Point(大桥5月正式通车,连通两个区域)。此举不仅缓解Rhodes用房紧张的形势,还带动了Wentworth point的房价。




讲到这里,我们或许可以换个角度来来考虑地理位置这个因素,与热门区域相比,周边区域的同样房型的中位价会相对较低,这也意味着相对应的升值空间会相对较大。在热门区域好房难求的时候,或许我们可以在周边区域中寻找投资的机遇,以免因为观念的束缚而错失了投资的好时机。


城市规划


城市规划是很多海外买家忽视的部分,然而城市规划直接决定了你所投资的房产接下去十年甚至二十年内的涨幅,Wentworth Point(中位价与去年同期相比涨了12.54%,数据来源于Domain)的热卖的另一个原因是城市规划要在那里建造大桥Homebush Bay Bridge来连接它和Rhodes,并提供免费的社区公车,同时在此基础上政府还将进行道路改建,在Wentworth Point打造第二个情人港等一系列的规划,使得Wentworth Point完全共享了Rhodes地区的基础设施,而且本地现有的基础设施都将被升级,所以Wentworth Point地区房价的上涨也是理所应当的。




除此之外,奥林匹克公园Olympic Park也是很好的例子(中位价与去年同期相比涨了16.64%,数据来源于Domain),该地区除了在2000年时做为奥运会主办场馆外,也得益于2030年市政大规划,政府将在9个方面对于奥林匹克公园这个区进行改造,将其打造成一个集住宅,商业,娱乐于一体的综合性区域




另一个因为城市规划带来的房价大幅上涨的例子,就是西北区的土地别墅项目(Kellyville, Schofield和Riverstone,政府规划西北铁路线贯穿这些区域,同时规划了相应的基础设施建设,从而带动这些地区的别墅中位价与去年同期相比上涨20%左右,数据来源于Domain)。因此在买房时全面了解你所投资区域的城市规划,会帮助你更理性的去做出投资决定。




基础设施


基础设施这一块我们分成三个小部分来说,交通,生活设施和学校。


01

--交通-

交通主要是指火车站和汽车站。国内买家常常会有一种迷思,就是觉得房产距离火车站越近越好。其实买家并不需要一味的追求距离火车站的远近,一个成熟社区密集完善的公交线路完全可以和便捷的火车相媲美。如悉尼Balmain, Ryde, Rosebery等区都没有火车站,但那里众多的公交线路以及5-10分钟一班的车次,有力的保证了当地居民的出行,使得它们在近几年的悉尼楼市涨幅中始终保持名列前茅,求租需求也是一直居高不下。因此,就如前文所提到的地理位置一样,如果买家在选择楼盘时只注重距离火车站的远近,而忽略了公交车站,这样的做法也可能会导致选不到合适的楼盘,最后错失了很好的投资机会。所以各位买家在选择楼盘的时候,可以同时考量房产到火车站和公交车站的距离,如果两者都能兼顾当然是最好的选择,如若不能,只要其中之一在短途步行可到的范围之内,都可以算是交通便利。 


2

--生活设施-

基本上在每个区域都会有大型的连锁超市,药房,餐馆,店铺,邮局以及一些娱乐设施。这里主要说一下超市因为其他的生活设施几乎每个区都有,但是在生活中所占的比例和超市相比相对较小。因为在澳洲,特别是悉尼,几乎没有国内所谓的菜场,所有生活日常所需品以及食物都是从超市购买,所以超市在日常生活中占到了很大的比例。如果投资的区域没有大型超市,那么可以关注一下城市规划在这方面是否有涉及到,比如Wolli Creek这个区就是一个很好的例子,在建造大型超市前,这个区域的2房中位价在65万左右然而在得知将有大型超市建造的消息后,房价开始疯涨,短短2年时间内,该地区2房的价格已经涨到了85万以上完善的生活设施对于楼盘价格的影响可见一斑。此外,如果选择的房产在15分钟车程内有大型的购物中心,那这个房产在保值增值上就有了更强有力的保障。




3

--学校-

很多买家希望所选的房产离学校近,这是在为交房后的出租做打算,但现实情况是,学校周边的房产购买的高成本导致了交房后租赁的高价格,在这样的一个情况下,尽管还是有一部分的学生选择住在学校附近,但是更多的学生会倾向于选择其他交通便利的区域(比如Rhodes, Olympic Park,Ryde, Mascot等)这让他们在降低生活成本的同时,也有了更灵活的选择。所以,即使所选的房产并不在学校附近,只要火车或公车能直达学校周边,也同样能给投资者带来理想的回报




4

时机

通常在正式开盘前,开发商往往都会通过代理进行预售,提前预交意向金的买家这个时候可以优先挑选户型和楼层,所以等到真正开盘的时候,买家们所看到的户型,很可能已经是首批买家预购后剩下来的户型。

对于这一点我的建议是,在预售的时尽快从投资顾问这里了解相关信息,如果有合适的房型,买家可以选择预先支付意向金,尽早排队等候挑选户型。意向金数额是由开发商决定的,一般为2000-5000澳币不等。意向金最大程度上保证了买家的灵活性,因为预先支付意向金的买家不但享有优先选择权而且如果没有选到合适的户型,意向金通常是可全额返还的。




付款周期


在澳洲通常海外买家需要准备30%的首付(持有绿卡的本地买家首付比例为20%)。首付的交付是有阶段性的,一般先付10%交换合同,剩下20%(或10%)的首付在交房时支付即可例如,你买的公寓楼花是2年后交房,那么你就有近2年的时间来准备余下的20%(或10%)首付以及70%(或80%)的银行贷款(在这里特别强调一下,海外买家通常需要比交房时间提早至少3个月开始办理贷款和国内相比,澳洲的首付付款方式不但更灵活,同时也减轻了投资者首付时的资金压力。

澳洲别墅项目的付款方式略有不同,因为篇幅问题,在这里就不赘述了。



买房投资就好像谈恋爱,没有最完美的,只有最合适的,如果一味的追求完美,只会让你一次次的错过投资的最佳时机。


悉尼Rhodes地区最新楼盘开盘在即,火热预售中;


另有周边区域Wentworth Point,Olympic Park, Ryde等地区的多个项目火爆销售中。


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