墨尔本"大裤衩"再次被剪短!真相竟然是……

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-22 澳洲房产投资最前线




风萧萧兮易水寒,出来混始终要还。上回说到,发展商CBUS效仿我朝央视大楼,在墨市再造一个大裤衩,奈何被州政府一再驳回,白花花的银子差点全打了水漂。最近一再让步,一改再改,终于锁定在41层DA获批。一把辛酸泪的背后,到底藏着什么“委屈”?另一方面,悉尼和墨尔本这对澳洲的一时瑜亮,政府在城市规划管理上有何不同之处?请听本回分解。 


01 真相


维州政府对大裤衩的规划审批一再刁难。其实,所谓的“在雅拉河上留下阴影”只是一个漂亮的借口。可不,同一条大街上的Rialto Towers早已建成,其实更靠近雅拉河,居然建了251米63层!而大裤衩从最初打算建100层,最后被砍到只有142米41层才获批准,背后的根本原因是正好撞上了维州政府控制墨市CBD开发量的枪口上。




此话怎讲?这是个很有内涵的故事,容小编慢慢向你道来。


2015年9月4日,维州政府突然宣布对CBD建筑法进行修改并立即生效,CBD建筑的高度和密度被大幅度限制。该临时新规将在2016年9月进行立法表决,在此之前一直有效,只有部分特定的重要开发项目不受限制。这就是震惊墨尔本房地产市场的【C262 规划修正案】。看这个King St的项目,按照修正案要求,一下子就要被砍掉超1/3!


02 现实


工党政府之所以毫无征兆的突然祭出大杀器,是因为墨尔本CBD计划新建的摩天大楼已经到了令人瞠目结舌的程度,几乎达到了悉尼CBD的3倍!墨尔本CBD的住宅空置率已经超过6%并且仍将继续攀升。


维州前任规划部长Matthew 被称为“摩天大楼先生”,为了尽快改变墨尔本“千年老二”的面貌,在任期间为高层建筑一路开起绿灯。CBD区域的高楼在短短几年内如雨后春笋般拔地而起。


比较一下主要城市CBD区域的建筑容积率上限指标,温哥华最高5:1,纽约10:1,香港11:1,而墨尔本之前居然是上不封顶!去年九月的【C262 规划修正案】确定最高容积率是24:1,墨尔本的开发商早被惯坏了,难怪这也不爽。


【C262 规划修正案】另一个显著的影响,就是墨市政府对辖区内项目审批上的权利被削弱甚至被架空,2万5千米以上的项目审批由州政府拍板,这是因为维州政府希望调节开发量在新区和老城区之间的比例,他们的目标是今后新增住宅新区占70%,老城区占30%。理想很丰满,现实很骨感,墨市CBD区域的Dockland已经连续12个月空置率超过17%!

03 瑜亮


悉尼和墨尔本都面临城市人口激增,大多数居民更希望居住在生活工作方便的地方的问题。相比于维州这样先大鸣大放,再猛踩刹车的做法,新州的城市发展规划思路明显更有远见:



(悉尼CBD新建住宅数量远低于墨尔本)


投资200亿澳币,建设高速城市铁路Sydney Metro,解决边远地区的快速出行问题。

释放大量政府土地,建设西北和西南两个高速增长区,配建多个商务区提供大量工作机会。

放宽第二CBD  Parramatta的规划控制,不限建筑高度。

打造奥林匹克商务区,将大批机构总部迁出CBD。

建造CBD通往周边区域的轻轨,让那些原先只想住在CBD的人可以搬到近郊居住。

控制CBD核心区的开发量,加大周边的Green Square,Marrickville开发力度。

投资200亿澳币,打造澳洲硅谷,开发相对落后的CBD西部地区,增加城市核心竞争力。


当然,要想落实这些规划,悉尼也同样面临着各市议会步调不一致的问题,为此,新州又放出了两个大招:大幅度削减市议会数量,成立大悉尼规划委员会统管全城,为实施宏伟计划扫清障碍。






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