中澳房产投资区别在哪里

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-24 澳洲地产名人Wenky


中国与澳洲两个国家都是极为的幅员辽阔,并且同时拥有着大面积的海岸线。可以说两个国家有着许多相似之处。而两国的房产市场也有着异曲同工之妙,一线城市高速发展以及密集的人口,都是它们的共通点。按理说,两国的房地产应该是那种“茫茫人海中终于遇见你”的温馨场景,但友谊的小船说翻就翻,如此相似的国度,怎么能不拿来比较比较呢。


一、市场成熟度 中国 VS 澳洲

20多年前,中国房地产业才正式迈入市场化,新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大。 澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势,近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番,受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。 


二、 法律保障 中国 VS 澳洲

中国买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解,日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

在澳洲,买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关,能保护利益,降低风险。 


三、产权年限 中国 VS 澳洲

土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。

澳洲房产是永久产权,可以传给子孙后代,并且没有遗产税。 


四、期房贷款 中国 VS 澳洲

在中国,签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还。另外,中国没有对冲账户,申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。

澳洲签期房合同时,一般只需首付10%,交房后才开始还贷,最多可申请到80%左右的贷款,可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。 此外,在澳洲再次申请贷款很方便,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分套现,用于新的投资。 


五、新房交付 中国 VS 澳洲

中国交房时,大部分是毛坯房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修。

在澳洲,新房交付时都是精装修,马上就可出租。 


六、烂尾楼风险 中国 VS 澳洲

在中国,首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失,投资风险较大。

在澳洲,首付款存放在政府监管的信托帐户,交房前开发商无权动用。


七、负扣税 中国 VS 澳洲

中国没有负扣税政策。 在澳洲,目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出,政府允许投资者申报损失,抵扣其它收入。


八、租凭管理 中国 VS 澳洲

在中国,房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。 澳洲的租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。 


九、 租金回报 中国VS 澳洲

报告显示,今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。 澳洲首府城市的租金回报率一般都在4%至6%之间。


十、空置率 中国 VS澳洲

2015年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。 按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。


综上所述:和中国相比,澳洲房产市场更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险,交付后马上可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。


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