【昆士兰专栏11】《公寓供应过量有可能会导致产业转型》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-27 澳洲房产大全


主编寄语

我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人的哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况已在当地房产界打拼多年。


感谢晓颜,希望你未来持续的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。


-大悟


文/迟晓颜 ( 微信:stacie_chi )


在写这篇文章之前,也是掂量了很多的,这些数据在很大程度上会影响同行的销售,但作为一个客观的为投资人提供数据并帮助你们去了解澳洲的撰稿人,


我想更多的责任与义务是,我需要去呈现最真实的澳洲发生的一切。

 

BIS小组每六个月的预测会议中,BIS的常务董事罗伯特·梅勒说

在墨尔本,高层公寓供大于求将是显著,在布里斯班这将是雪上加霜。这是一个必将发生的事故。梅勒先生说,高层公寓住宅开发将在全国今年第一季度达到创纪录的221000见顶。
 
James Brickwood说 “BIS Shrapnel的预计,墨尔本和布里斯班的新高层公寓的DA审批量将下跌达60%。
 
此外,投资者对于公寓的需求已经在今年下降,下降了12%,至一月,银行针对澳大利亚审计监管局的指导方针已经收紧放贷。


这将限制一大部分海外资产转移至澳洲。

需求的另一个关键驱动因素,从首次购房者,依然疲软,关键年龄组的20-34岁的年轻人实际上在下降的数字。

2016-17,除了新南威尔士州每个州将在住宅供大于求。国际清算银行估计,墨尔本将有超过需要21900以上的住房;西澳将是9000家和昆士兰州有6400供应过剩。


而这些供应过剩大部分存在于高密度住宅开发区。

这将是一次重大的产业转移。梅勒先生说。
  
具体到高密度公寓,供大于求会加重病情。 BIS指出,而高层公寓依然在急剧增加。

我有点担心,我们可能会迎来一个公寓热潮的结束。”BIS关联董事金霍特里说。
  
但此前,BIS预测的有关于取消负扣税的消息其实并未得到证实。

 

而业内专家指出布里斯班比悉尼便宜约50%和超过墨尔本便宜百分之3540

我们跟踪在布里斯班,悉尼和墨尔本之间的值的差异,现在的区别是达到创纪录的高点。


对于昆州公寓的未来,大家都没有一个预测的明确结果。

 

在昆州,租金情况比起新州与维州依然良好许多。如果说现金流是房产投资的血液,选择昆州的低密度住宅将可以让投资者顺利过渡到下一个健康增长的周期。

 

2013-2014年是进入昆州楼花公寓投资的最佳时期,那个时期的部分区域楼花,价格要低于同区域的二手房价格。


2016年,市场上出现的大批量公寓,售价已经高于同区域二手房价格。

 

举例子,时间回到到 Brisbane CBD的稍旧的二手公寓


值得一提的是,全新公寓的物业管理费会比老旧公寓的低很多。设施也相对更加齐全。


我们在此提供的仅仅是客观数据,希望各位投资者理性思考,仅此而已。


新公寓价格高出老旧公寓非常多,但租金回报也会相对较高,但高出多少,是值得投资人去思考的。


 

仅供参考

 

租金回报非常惊人


Brisbane City的现金流可观,增幅不明显,新公寓价格高于老旧公寓非常多。

 

另外一个高密度开发区,Newstead


二手公寓价格



新公寓价格 


 

可以看出,在Newstead 新公寓的价格依然低于二手公寓。


租金回报

 

 

租金回报

 


2房的租金回报在4.5% 过去十年平均每年增长1.9%


但租赁需求高于CBD。


但值得海内外投资者注意的是,同一个区里面的不同位置,房价与租金的差异也非常大。


一般来说,生活的便利程度,房屋装修的好坏,面积的大小,都会影响着房价和租金。

 

学区,华人区以及规划区内的低密度住宅,应该成为大家规避风险的首要选择。


中国对于海外的资产配置需求真的大到无法想象,但是跟风投资不一定就是降低风险的策略。



成功的人一定走在大多数人前面,所以一旦是深思熟虑的决定,就不要害怕。

但这个决定中,你们一定要清楚,投资需要考量的最基本因素有两点,风险和回报。


昨天和一个北京的投资人也说到了这一点,然而风险在前,回报在后。


假设当风险出现,最好全方位考虑一下自己的条件,是否可以承担这些风险,再去选择适合自己的投资项目,不然什么回报都是白扯。

 

感谢阅读!


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