其实除了单纯的生活需求, 房子早已变成了金融工具

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 澳洲房产投资自住专家


首先要说「金融工具」,如果从会计的定义来看,房子一定不是金融工具,不能列到金融资产里。但如果问房子是不是有金融属性,或者房子跟金融的关系大不大,答案是肯定的。


不只是房子,我们生活中绝大多数接触得到和接触不到的各种东西,都和金融有越来越密切的联系,或者说多少被金融左右。我最近和朋友讨论各种话题时都喜欢抛出这个认知,就是现在的地球人的生活已经彻底被金融改变了,包括但不限于房子。








首先无论是开发商建房还是个人购买房产,多少都会借助金融。开发商建需要通过金融市场融资,会发股票、债券,会从银行等融资渠道借钱,会通过设立项目公司等方式引入股东等一系列手段,资金价格直接决定开发成本,开发成本会转嫁到房价上。




个人购房即使是自住也会涉及到借钱,而且借的钱越来越多,有超过 90%的人选择按揭购房墨尔本的按揭购房,贷款成数有 70%以上。无论建房还是购房,我们都或多或少的和金融打交道,对于大多数人来说这可能是与金融关系最密切的一次购买了。这可以说房子和金融有一定关系,但这里还不能说房子有很大「金融属性」



然后我们看一种金融属性很高的商品,铜。铜是使用及其广泛的一种金属,我们都知道建筑、器具、电线、电子元器件都需要大量的铜,所以铜是交易量最大的有色金属之一。



在过去,铜价就是由供需决定的,但随着金融日益发展,铜已经和套利、套保等需求密不可分了,沪铜期货在很多时候走出了
与现货完全不相干的走势。像美国那样的住房抵押债券及其衍生品当然毫无疑问是金融工具了,在澳洲房子是不是这样呢




房子如果有金融工具的属性,一定体现在价格上。但影响房价的因素太多太多了,供需、收入、人口、利率、住房政策、土地政策这些与房子有直接关系的因素当然都会影响房价,但这些传统的考量因素,或者简言之供需的重要性占比,是不是在影响房价的变量中的重要性越来越少,一些典型的影响金融工具的变量(比如预期)的重要性越来越大呢?这个命题,很难在一篇回答中详细计算,只是简单说明并且引用文献结论。




墨尔本的房价,我们都知道房价快速上涨始于 1960 年,在 91、92 年有一拨回落,10 年加速上涨,在 12 年有一拨小幅回落,在 14 年再次快速上涨。在这些年间,房价的上涨速度明显超过了 GDP、人均收入、人口数量、CPI 等一系列宏观指标,这也在一个方面说明基本需求对房价的解释力逐年下降。08 年金融危机带来的预期让房价和成交量一度下跌(4.49%),在这段时间基本需求都未有明显改变。




当然
我们没法知道一个房子到底值多少钱,就像过去以物易物那样将房子与两头牛划等号。房子虽然也是生活必需品的一种,但房子不像其他生活必需品那样价格波动几乎都与产量相关,甚至投机都与产量预期相关。在和平时期,世界上大多数国家的房价剧烈波动都受到了金融市场波动和人们预期的推波助澜。



房子更像原油那样,是一种已经被注入了太多投机、政治和预期的金融工具或金融产品。而房子作为一种十分重要的生活必需品,房价的波动又反过来影响宏观经济、货币政策、产业政策、资产价格、甚至社会稳定,房价已经不仅仅是一种商品或者资产的价格,也是一个经济指标、宏观变量,甚至是一个金融变量,发挥着十分重要的作用。





未来的房价会如何,如果依照人口、收入、房租这些传统需求指标去分析,怕是大概率得不出正确的结论,因为用这些指标分析的人在 05 年就预言房价要崩溃了。是不是更多的从金融资产价格分析的角度去考虑会更好一些呢,多看看货币投放、利率,多结合理性预期和适应性预期分析会更好一点呢?









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