【房产投资组合故事02/上】《只买公寓的投资玩法,8年时间净资产一样翻6倍!》【上】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-30 澳洲房产大全


专栏寄语

一直想和大家分享点澳洲当地投资人是如何从0开始,建立起自己超牛房产投资组合的。


正好我回国了,看不了房了,我不能让那些每周追着【我的看房日记】的读者朋友失望,遂决定在未来几期无法刊登日记期间,发几篇这样的文章。希望能够让你们有些新的想法迸出。



文/大悟



以下的案例,是一位澳洲当地人以只买公寓策略来成功建立自己投资组合的案例。


对于喜欢买公寓的中国投资人,不妨一读。


Rob Willams

房屋套数:8

总价值:270万澳币

总租金收益/年:$114,400/年

资本:$944,000


许多投资人选择只投资公寓,并相信在大型城市,公寓类的需求较高,Rob Willams就是其中的一位,他的投资组合很有效,他的投资组合基本围绕自己所生活的区域展开。


Rob从事于IT业,在2007年,正式开始投资澳洲房产,这一年,他离了婚,手中剩下16万澳币的现金。


“我想投资这件事已经很长时间了。在我和我前妻生活的时候,我们曾经买过一处楼花,我付清了所有贷款,并且从随后的房产增值中重新贷款(增贷)”


Rob的策略很简单,1,房子要低于市场价,2,不能离CBD太远。


 “我期望房屋未来要有较大的价格增长潜力!” (就像我们都不期望似的)


“我在2007年4月开始投资,所有区域的房源都是那种较为紧张的,6套物业中的4套区域不同,目的是分散一个区域房价下跌所导致的风险。”


策略布局


在Rob离婚后,他所剩的资金对于他的年龄而言并不多,他很希望能够重新上路。


“在那个时候,我也在想究竟什么样的资产组合更加适合我,起初我想到的是股票,但我并不认为股票市场是我想要的,我想要的是那种效果最大化,风险又最低化的,能这样充分利用我资金的,看来只有房产市场了。”


作为生活在阿德雷德(南澳首府城市)东部20年的居民,Rob当然对于这个区域对于整个城市有何意义。


(图为阿德雷德市景)


“我相信专业化,并且慢慢的成为专家, 对于阿德雷德的东部居民,这个区域什么地方的土地更值钱,哪里人们更愿意买和租,我实在再清楚不过了,的确,这要比现去了解一个全新的城市要容易的多!”


“你当然可以追逐一些大家都在谈论的热点区域,但是对于阿德雷德的东部,我知道它过去一直发展的很稳定,也很不错。它在那时绝对是一支蓝筹股,我坚信它的未来会很好。” 


于是,Rob开始布局其房产组合,他开始买入,翻新,然后hold住这样的公寓类物业。


往往买入价格要低于对应区域的房产中位价(median price),他们必须是2房或者3房的,在过去的15年中,这些受欢迎的区域的房屋增值不能差,他们必须位于CBD的7公里之内,并且依然有土地有再开发的空间,而且公寓和独立屋房价的价差要很大。


“公寓的属性就是能让更多人们承受得起并且住进这样的区域。而且这样的区域过往的房价涨幅是有目共睹的,必须是租客认可的区域,对于这样价位的公寓,因为买家的增多,这对其房价的抬升,租金的保障是有很大帮助的。”


“公寓的买入,会让我不会局限于零星几个区域的独立屋,而是在不同的,很好收益的区域,买入更多的公寓。


而往往,这样区域的公寓涨幅也不一定比独立屋差很多,而这样的策略,会允许我买进在很多自住人比例很多的区域,这些自住人继而会成为区域房价增长的重要因素。”


“有很多有生活情调的人们喜欢居住在距离生活设施方便如咖啡店,饭店及娱乐场所较近的区域,但是往往他们又承受不起这样区域的独立屋房价,所以,买入这样区域的公寓,距离市中心又不算太远,往往又有较好的公共交通系统,这绝对是一种长期的有效策略。”


未完,周三待续... ...


大悟感言:


“越是主观的人,说的话往往越像真理。” 


这句话是我最近才悟到的,你没发现,身边那些爱吹牛,说假话不打草稿的人之所以能够赢得你的信任,就是因为他说得好像他自己都信了吗?


其实投资组合,并没有特别特定的格式,但第一点就是坚信自己的选择。


如何坚信?

要熟悉对应区域。


如何熟悉?

要么自己做调研,要么借好力。


那些看图识房的投资人,应该好好从这样的文章中,看看什么叫做投资是个人行为,什么叫需求,什么叫软环境。


房产投资不是光盈利就够的,无好的风险控制,一样等于0。


莱切斯特城之所以英超夺冠在即,纵使瓦尔迪马赫雷斯们再牛,没有后腰坎特的拦截和后卫线摩根胡特们的坚守,这几乎是不可能的。


本周三继续这个案例的房产组合的配置,区域的选择,租客的心理拿捏等等。


感谢阅读。


于悉尼

2016年4月25日






大悟编写的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。






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