春天资讯:开发商贷款 VS 银行贷款大揭秘

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-24 澳大利亚悉尼春天投资



 

前几天,一条“Meriton 给所有的购房者提供3%的贷款利率”的新闻震惊了所有澳洲地产业人士的眼球。


有时候开发商为了刺激消费,会推出利率比市面利率低不少的贷款产品,这种产品就是开发商贷款 (Vendor Finance)。今天我们来看看开发商贷款和普通的银行贷款,到底谁更胜一筹!


开发商贷款 VS 银行贷款


一般情况下,购房者在房屋交割前在银行申请好贷款,交房的时候银行把钱交给开发商,这样开发商在那天就能收到房子的全款,客户拿到钥匙,以后每月还款给银行。


开发商贷款等于省略了银行这一枢纽。有些开发商财大气粗,搭建项目只从银行借了很少钱,甚至没借钱,所以不着急收回房款 (比如Meriton);相反,他们会像银行一样向潜在客户提供贷款产品,客户只需在贷款期限内偿清贷款即可,其主要目的是通过放贷来吸引消费者买房。所以一般开发商贷款只适用于还没签约的客户,对已签约的客户,有时开发商也同样开放开发商贷款,只是利率会高很多,甚至翻倍,对客户而言就不划算了。作为一种营销策略,开发商贷款不可能一直存在。如果开发商觉得房子卖得很好,没必要刺激市场,就会关掉这项服务。2016年年初,Meriton只开放了两周开发商贷款就结束了。


以下是开发商贷款有几个极具吸引力的特点。


1.利率。开发商能给到银行不可能接受的利率,可能会比正常利率低0.5% - 1%。


2. 借贷比。现在有些开发商对海外人士给予80% 的借贷比,比银行的高出整整10%。


3. 估值。因为是自家的楼盘,可以免去房屋估值直接采用合同上的购房价格为基准计算借贷比。如今低估现象时有发生,开发商能用原价免除了客户对估值的担忧。


但是,毕竟非正规银行,开发商能提供的贷款服务是十分有限的。虽然可以提前还款,但多还的款额不能再取出来用,不像正常的银行贷款都有的redraw功能和对冲账户可以随存随取。更重要的是,两年期满后客户必须转贷到别的银行,然后重新估值物业和准备新的贷款材料。如果你是海外人士,由于银行只能贷款估值的70%,比开发商贷款少10%,而且还会有估值不足的风险。从整体来看,从开发商贷款过渡到银行的贷款,贷款额度将会变少,客户可能需要额外准备一部分资金。但如果客户有充足的资金流,这就不是问题了。


选择正规银行的贷款就不会出现这种风险。同样是固定利率,如果客户不转贷,期满后贷款会从固定利率自动转为浮动利率,没有额外费用。所以,选择银行的好处是时间自由度高,客户可以等到合适的时机进行转贷。当然,如果有足够的现金可以把贷款一次性付清,或者愿意卖掉房子,也是可行之策,但这不属于持续性投资回报的范畴,这里就不再赘述。


贷款申请要求的区别:


1.开发商贷款对申请材料的要求一般比银行更高。收入方面,海外人士需提供雇主信、工资单、6个月工资流水;如果是自雇人士,需提供国内报税单;对于资产和负债,还需提供国内房产证,6个月还贷记录,6个月信用卡记录等。基本上申请表上申报过的都须要有文件证明。这方面普通银行的政策则稍微宽松一点,一般银行在审查贷款时不要求申请人证明现有资产,只要不涉及合并债务(Debt consolidation),一般不过问还贷记录、信用卡流水等。


2. 另外一个开发商贷款 (vendor finance) 和银行贷款不一样的地方,就是客户要在签购房合同之前递交申请。申请人要在较短的时间内准备好所有材料,如果时间方面有问题,最好和开发商做好沟通,留住房子,这样贷款申请批下来即可签约。


综上所述,购房者在行动之前需要经过仔细的考虑,如果选择了开发商贷款,购房者需要知道自己两三年后贷款期满时能否有一个很好的退出策略。


如果购房者还需要充足的时间准备贷款文件材料,避免房市的波动带来的不便,或者希望贷款产品的功能更全面一点,那么正规银行会更适合你。如果你已经有现成的材料,并且非常希望争取一个更低的贷款利率,那么开发商贷款也许是个不错的选择。





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