【收藏】海外人士在澳洲买房投资流程 以及FIRB政策详解

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-27 ASSA盛通澳洲投资


1Reserve a property / 预定房子

购房者首先要挑选自己钟意的房子,选好之后要支付一笔意向金,根据开发商的不同,金额一般是1000-10000澳元不等,向中介或开发商申请保留该屋子。订金会在规定的时间内退还给购房者。


2Sign contract / 签订购房合同 


由中介/开发商向购房者或其代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同,至此,购房合同生效。


3Apply for FIRB approval / 递交申请 


当购房者不是澳洲公民或永久居民,而是海外投资者时,需向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请。海外购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。在2014-15财年的前9个月,FIRB批准海外人士在澳投资的住宅价值约为2.48亿元左右,而且大部分投资地点都位于墨尔本和悉尼。


但是听说FIRB有重大调整?

没错,以下请看仔细了:


最近,澳洲财政部递交了关于收紧海外人士对澳投资监管的草案《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》。 草案内容包含关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定,目前看是FIRB最大刀阔斧的一次改革。总体看,FIRB的基本条款并没有大变,任何澳大利亚公民(Australia Citizen)或到购买当天已在澳洲境内停留达200天的澳大利亚永久居留签证持有者(Australian Permanent Residence)都将能自由购买和投资澳境内的不动产。


◆ 非澳公民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产,都要通过FIRB的批准。

◆ 非澳公民将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地,但是可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设),新房和期房(Off-the-plan)。

◆ 临时居民,例如澳洲工作签证、学生签证持有者,在澳居住期间可以申请购买二手房,但是必须用于自主目的,离开澳洲前必须卖出。


新的FIRB的草案都做了哪些改变?

改变1从免费到收费


FIRB从诞生到现在为止一直都是免费申请,也就是说,任何申请FIRB所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的最大变化就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用,并将引进申请人记录系统。


改变2FIRB必须提前申请


如果草案通过,那么之后的国外投资者必须先拿到FIRB 批准,才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子,如果一名长期签证拥有者(例如TR签证,工作签证和学生签证)想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房,那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到FIRB的认可。


改变3FIRB将与ATO协同作战


当前澳洲政府已经意识到并要着手改变FIRB无作为的现状,归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产,仅靠FIRB或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任,年内就将在ATO中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为ATO无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。


改变4房产购买者的所有资料都将整合


当Australian Tax Office加入FIRB监管之后,就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录,与其已有的纳税记录相匹配,并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录,并将对违规者处以重罚,处罚力度堪称史无前例,各位投资者切勿因小利而越雷池半步!


当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚,但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力,造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以$2040的罚款并需补交FIRB申请费用。而购买新房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者处$10200罚款,并需补交申请费用。除此以外,以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚


任何违法FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚,处罚金额将为该地产市场价值的25%。该项新规预计将于4月份全面实行,对于土豪投资者来说几千块的申请费应该没有什么影响,但对于广大希望留在澳洲,为未来做准备的小伙伴们来说,这个末班车一定要登上!



4Pay 10% deposit / 支付10% 的购房定金


购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户,也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。如果是以银行担保【Bank Guarantee】的方式支付定金,在房屋交割前购房者还可以获得这笔定金的存款利息。


5Construction / 房屋施工


开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间,购房者不需支付任何费用。


6Final inspection / 交割前验房


在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。


7Settlement / 交割


房屋交割当天,购房者需将购房的全款支付给开发商,购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉以完成最后的交割手续。购房者随后即可入住新屋。


FIRB Q&A

除以上的购房流程知识,小编还精心为大家总结了几点FIRB申请小常识,大家的所有疑问几乎都可以在此篇文中找到答案哦!


  1. 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业, 不需要向FIRB申请。

  2. 如果是夫妻两人买,双方都是澳公民,或一方是澳公民另一方是永居,不需要向FIRB申请。

  3. 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民,且两人联名买不分比例,不需要向FIRB申请。

  4. 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民,且两人联名买但分比例,比如50%对50%或20%对80%,那另一方就需要向FIRB申请。

  5. 如果是夫妻两人买, 一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向FIRB申请。

  6. 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准,外国人不需要向FIRB再单独申请。

  7. 新西兰公民,单独购买居住性物业, 不需要向FIRB申请。新西兰公民和其配偶联名买,如该配偶是外国人,那该配偶需要向FIRB申请。

  8. 如果得到这个物业是通过遗嘱或法院命令,外国人不需要向FIRB申请。

  9. 如果用公司或信托Trust来买,且主要收益人是澳公民或永居且他们占不少于85%的股份,也不需要向FIRB申请。

  10. FIRB的批准信有效期是一年。

  11. 必须找到一个房子后再申请FIRB,不能提前申请。

  12. FIRB申请官方说等待时间是30天,但对民用住宅通常几天就批下。

  13. 持临时居留签证的外国人如签证有效期是不少于一年的,不管申请时签证还剩下多久,能购买一个自住房,并且自住不能出租;在签证到期后的三个月内,要把房子卖掉。持旅游签证的人,即使签证期超过12个月,也不能买二手房。

  14. 没有签证的外国人只能买新房或空地做投资用。

  15. 如外国人想买二手房后推倒重建,需要申请FIRB。在规定时间内没有推倒重建可要求延期。

  16. 持过桥签证的人不能一人单独买二手房。

  17. 持临时居留签证的人在提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳境内。

  18. FIRB 从2015年12月1号起开始收费。

注:这里外国人是指不是澳公民也不是澳永居也不是新西兰公民。居住性物业可以是楼花,或新房或二手房, 可自住或投资。



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