卖了房去移民美国,值得吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 澳星移民美国加拿大移民



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这一波北上深楼市暴涨,学区房不断刷新天价,又一次使得越来越多的人开始认真考虑移民海外。


当然,移了民,并不代表房子就成了白菜,运筹帷幄当然是应该的,绿卡,房价,学区,综合考虑,这才是正途。


上海房价超纽约?

国内房价高企是个不争的事实,上海内环和外环的房价远超纽约,在内环房价的PK中,将纽约上东区和上海世纪公园周边以及静安别墅周边作对比。上东区确实算是纽约富人的老根据地,但作者选取的街区是由Park Avenue-106st-116st-2nd Ave组成。通常而言,曼哈顿的上东区Upper East Side指的是Central Park/Fifth Avenue-59th Street-the East River-96th Street的区域。



即上图中Central Park中央公园右边包括Lenox Hill, Carnegie Hill 以及Yorkville的黄色区域。至于作者所提到的区域则属于East Harlem淡紫色区域内的一部分。Harlem就是大名鼎鼎的哈林区。根据纽约市政府nyc.gov公布的数据,东哈林区一半以上的居民是拉丁裔(这就是为啥图上还标明了西班牙语),另有约1 /3是黑人。


总而言之,体现在房价上就是紧邻东哈林区的Yorkville的每平米均价也要比东哈林区高一倍不止。根据专门提供纽约市房产信息的Streeteasy上提供的数据,目前上东区在售500多套房屋,挂牌均价约$2,475 per ft², 按照1美刀等于6.5人民币来换算,大约17万/平米。


房子和绿卡?

美国政府每年会颁发1万个EB-5签证给合格的外国投资者,通常有3,000个签证名额预留给投资到区域中心(Regional Centers)的投资移民者。


一般而言,美国移民局要求投资金额不少于100万美元。但为了刺激美国偏远或高失业率地区的经济发展,移民局规定如果申请人投资的对象处在“目标就业区域”(Targeted Employment Area),投资金额限制可下调到不少于50万美元。而大部分的区域中心的投资门槛也是不少于50万美元。


这也就是为什么曼哈顿某公寓楼的投资移民项目只需投资50万美元即可办理EB-5签证。听上去很不错,既购买了房产,又得到了绿卡。要果真如此,估计曼哈顿的房价还得节节高。美国政府规定EB-5投资项目必须at risk(存在风险)。风险可大可小,但购置现房绝对不属于at risk的范畴。


抢占学区房?

在美购房的另一个动因是为了让下一代接受更好的教育。早年间留学美国多是为了攻读研究生学位,近年来赴美留学呈现低龄化趋势。越来越多的中产家庭将尚在中学,甚至小学阶段接受基础教育的孩子送出国门。


除了直接将孩子送到寄宿制学校外,也有部分家庭选择购置学区房,让子女在学区所在地的公立学校就读。我们在此不讨论中美教育孰优孰劣,如果已经下定决心,立时三刻要让孩子接受美国教育,那么学区房倒是可以考虑。在条件允许的前提下,陪伴孩子度过青春期,家长们也会更放心一些。


但如果只是为了卡位学区房,为子女今后上学做长远打算,我个人认为大可不必如此未雨绸缪。好学区的房子虽然紧俏,但还没发展到一房难求的地步。


因为美国好学区的房产税远高于普通学区,一般家庭在子女们都上了大学后就会考虑搬离税负高企的学区房,因此学区房腾笼换鸟的周转率很高。即使出现供不应求的情况,美国大部分学校并不要求学生家长必须购置该学区房产。换言之,即使是学区房的租客也可送子女入读当地学校。


当然,有人考虑投资学区房,在子女未赴美之前,将房屋出租,以租金充抵房产税。这倒是一个挺不错的想法。只不过在美国,包括租金在内的任何收入都必须纳税。


对于非居民外国人来说(Non resident alien),通常情况下,税率为30%。也就是说,1000块的租金,300刀要上缴山姆大叔。相比财务上这些算得清的加加减减,委托中介寻找合适的租客,以及每年填报联邦、所在州两级税表更是一笔不晓得要搭上多少时间和精力的麻烦账。






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