悉尼要有爆炸性改革!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-29 AAG澳盛国际


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新州出了个爆炸性改革!




澳盛国际提醒在澳投资买房人士要引起注意:


澳大利亚承认土地私有制,大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。


但所有权的形式不同,在澳大利亚房产市场,有托伦斯式所有权、分契式所有权和其他所有权形式,不同的澳洲房产有不同的所有权。



在公布这个爆炸性改革之前,我们先了解一下什么是分契式所有权?


举例:

如果是公寓产权是一个立体的空间,而且一般带有需要各业主共享和共管的部分,比如车道,门庭,电梯,绿化等等,这就是分契产权,即Strata Title。

 

2016年7月1日,对于新州(新南威尔士州,首府城市悉尼)房地产界来说,是一个里程碑式的日子,因为新的分契物业法Strata Bill将在这一天生效。而此法是在2015年10月在新州议会上获得通过。



 


五十年来最大的房地产法律改革

 

继“落日条款”改革之后,分契物业法是又一个值得华人房产投资者关注的重要法例改革因为它涉及的条款之多、范围之大,影响更深远。新州的创新和法规改良部长Victor Dominello说,这是新州50 年来,最大的一次房地产法律改革。

        

分契物业法,管理的范围包括城市高层公寓(Apartment)、中低层公寓(Unit)、联排别墅(Townhouses)、双拼别墅(Dual Occupancies)、非独立产权的单层别墅(Villa)等带有公共分享空间的住宅项目。

 

可是,这跟我们有什么关系呢?


关系可大了去了!


此法案里涉及到集体出售、房屋缺陷、业主投票代理、投票方法、委员会透明度和问责制、翻新和装修、纠纷解决、停车、宠物以及烟气排放等一系列与购房前前后后都相关的大小问题。

    



 

所谓新法,就是游戏规则改变了,新的改变意味着新的机遇:

 

1. 高密度生活方式已成为主流

由于其独特的经济、社会、生态环境,澳洲不断汇聚着来自五湖四海的精英移民,而悉尼作为澳洲的门户城市首当其冲。面对逐渐显露的人口和交通压力,市民们不再专宠独立别墅,同时已经接受了公寓生活方式,并享受其带来的交通便利,服务设施齐全等优势。




2. 旧城区、旧建筑老化严重

兴建于上个世纪的住宅楼,很多已经严重老化,不但外观不靓丽,内部使用也不便利、而且危险系数大增,需要大修或直接推倒重建。更重要的是,把落后陈旧的物业,从低的密度改造成高密度,会带来升值良机!


 


3. 高密度大都市规划的推进

城市人口的快速增长和可建设用地的稀缺,正在颠覆低密度的城市规划模式。 为了完成建设悉尼国际大都市的建设,政府已经不限于平面式往外扩展,而是同时在核心区上调规划限制,比如容积率和限高等,为提高城市容量创造了条件。


 

4. 独立屋不“独立”,与发展商抢利润

悉尼房屋中位价近年上涨明显,已经突破了百万大关,而开发商的征地费用上涨更远超独立屋价增长。这除了因为同行的竞争,更因为独立屋业主开始懂得抱团,通过邻里间协议,拼成较大的地块,以更高的价格卖给发展商来分抢开发的利润,发展商的购地成本因此大增。



 

5. 拔“钉子”成了重要任务

基于上述四点认识,无论政府、开发商还是饱受城市病困扰的居民,都把旧城改造、提高密度作为未来城市开发的新方向。可是,在我们原有物业法里,有一个几乎不能逾越的障碍,那就是“钉子户”问题。因为它规定,如果要对建筑进行整体出售或推倒重建,需要得到100%(全部!)业主的同意,这给所有旧有分契物业的再开发造成了阻碍,令城市土地的高效使用变成了空谈,于是改革应运而生了。




2016年7月新法就要正式实施了。希望这些政策解读和空间分析,能及时给你制定投资策略提供一些帮助。


类似的制度在新西兰、美国的大多数州和英国已经实行;放眼全澳,除了新州,西澳和昆士兰州也在计划进行相似改革,北领地已经完成了这项改革。


有人常说澳大利亚是“澳村”,有慵懒的生活和不高的效率,而这样的一个“澳村”已经学会抓住机会发展和改革,新的分契物业法值得所有人期待。



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