汇丰银行:房市放缓已成定局,但不会造成债务危机

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 澳洲大众地产投资集团


汇丰银行发表的一份报告称:澳大利亚房市的放缓将会延续至2017年,虽然不至于造成家庭债务危机,但是公寓市场崩溃的可能性仍然值得关注。

汇丰银行的首席经济学家Paul Bloxham在报告中指出:2015年澳洲房价疯狂地增长10%,即自2012年以来30%的涨势之后,澳大利亚房价增长正在降温。全国住房的增长在今年,甚至2017年可能会达到低个位数的涨幅。

事实上,自从去年十月份起,房价涨势就有明显地放缓。悉尼和墨尔本的房价完全没有增长。相比之下,自2012年以来,悉尼房价上涨了46%,墨尔本上涨了32%

Bloxham表示:市场的冷却可能会开始引发一些家庭债务的可持续性问题,但是鉴于目前的低利息,坚实的就业增长,债务有利的分布以及近年来贷款标准的收紧,整体而言风险是在可控范围内的。

Bloxham指出:澳大利亚的家庭债务和收入水平的比例从2011年的167%上升至2015年的186%,是世界上该比例最高的国家之一。但是只要人们有能力偿还,高额的家庭债务本身不是问题。在澳大利亚,大部分债务都是由高收入者所持有,住户都普遍有持续还款的能力,金融可持续性风险为中度。

另外,澳大利亚所有的抵押贷款都充满了追索权,从而减少了人们违约的动机;澳大利亚不提供次级抵押贷款(贷款给那些有偿还困难的人);平均抵押贷款都超过两年半,使住户在面临失业时有足够的缓冲;新增贷款的贷款与估值的比例已经下降。这些贷款的特性都提供了防止债务危机的保护。

同时,尽管近几年内的失业率持续上升,按揭贷款的拖欠自2011年的高峰之后持续下滑 ,到达了非常低的水平。

信贷评级机构穆迪上个月预测由于房市的放缓和弱增长经济,澳大利亚按揭贷款的拖欠额将从目前的低水平有所上升,特别是在采矿重型区。然而,总的拖欠率还将保持低位。在新南威尔士州的最大的市场,房屋贷款的拖欠额在2005年记录的最低抵押贷款拖欠率之后将持续保持低位。

澳大利亚审慎监管局在过去18个月已经收紧了信贷标准,尤其是针对投资者。贷款与估值比例在90%以上的贷款比例大幅下调,同时下降的还有“还息不还本”的贷款数。这都有助于降低近期的新增贷款带来的风险。

而另一方面,Bloxham也指出在主要大城市公寓的供过于求确实呈现出一定的风险。尤其是在墨尔本和布里斯班,该地区的公寓建筑已经达到了史上最高水平。珀斯的公寓建筑强劲,也存在一定的风险。

他还指出尽管公寓的价钱很可能下跌,但这不会引起相当程度别墅价格的下跌,因为在一定层面上看,别墅和公寓市场是分开的,别墅购买者不想居住在公寓,反之亦然。目前来看,别墅市场供应并没有呈现过剩的迹象。


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