【英国的税】详细解剖卖掉自住房的免税(CGT)规定

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 伦敦房叔




相信很多人都知道,当你卖掉你的唯一或主要自住房(only or main residence),房屋升值而带来的收益(gain)通常是不需要交资本利得税的(capital gains tax, CGT),因为可以 claim PPR relief(principle private residence relief)。

但是PPR relief 看起来很简单,其实也是有些说道的。


 



1

PPR (principle private residence) 的要求。你的住宅,通常可以包括前后左右大花院(gardens and grounds),只要整个占地面积不超过半公顷(half a hectare),就都在 PPR relief 范围之内。虽然这样规定,如果你能让 HMRC 相信你的超大花园是你正常 enjoy 豪宅的必需(required for the "reasonable enjoyment" of the property),他们是会允许一定超标的豪宅享受完全的 PPR relief 的。


2

夫妻两人(包括 civil partners)只能有一个 PPR,但是如果没有结婚(unmarried couple),则可以双方各有各的 PPR。


3

如果有不止一套自住房(这里假设都是英国住宅,如果要 elect 海外住宅为 PPR,则需考虑许多复杂的 conditions),你可以知会 HMRC 你想要哪一个作为你的 PPR(make an election to nominate),这个 election 必须在你拥有第二套自住房后两年内提交。你可以选择对自己最有利的方案,比如选打算卖掉的那个,或者 capital gain 更大的那个,而不必非得是你经常居住的那个,这都是合法的。但前提是你的确实际住在这两套房子里,有时住这个,有时住那个。如果你不 make an election, HMRC 会根据情况替你选择,通常就是把你经常住的那个作为你的 PPR。


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如果在卖房子之前一直住在里边,那就很简单,就是 claim 100% PPR relief, CGT 全免。但是有时候也许会因为这样或那样的原因不能住在家里,那时 PPR relief 怎么算呢?


居住(occupation)包括事实上的居住(actual occupation)和视同为居住(deemed occupation)两种。actual occupation 不必多说,deemed occupation 就是指你实际上并没有住在那个房子里,但是从 CGT 的角度看权当你住在里边。这包括以下四种情况:

1.
卖掉房子之前的18个月,无论你住在哪里,都被认为是住在这个房子里,所以这18个月可以 claim PPR relief。前提是你的确曾(at some point)把这里当作 PPR 住过。
2.
如果你去国外工作(不包括自雇),这段时间虽然不住在你英国的家里,仍按 PPR 居住计算,而且工作多少年没有限制。
3.
如果你离开家去英国国内其他地方工作(包括自雇),比如你的 PPR 在利物浦但是工作居住在伦敦,这段时间可以算 deemed occupation;但是不是无限期的,最多只可 claim 4 年。
4.
任何原因离家(absence)3 年。


以上2、3、4,最重要的前提是,你离开前及回来后都住在那个房子里,比如在国外工作n年后又住回到你的 PPR,如果你回来后没有住进去而是直接把它卖了,那么这n年的 absence 就不属于deemed occupation,不能够 claim PPR relief。


至于住多久,HMRC 没有给出明确的 guidance,而是考虑每个 case 的不同情况。有可能你只是回来住了几个星期就把房子卖了,这也没关系,重要的是你要让 HMRC 相信即使只是住了几周,你的确是把这个房子当作你的 PPR 来住的。



举个例子:


你2000年1月买下这个房子(比如说在利物浦)作为自己唯一或主要住宅,2016年1月卖掉,加加减减之后算出 capital gain 是£100k。在这16年中,


  • 2000年1月 - 2002年1月:你住在这个房子里;

  • 2002年1月 - 2007年1月:公司派你去伦敦工作,你住在伦敦,把利物浦房子出租出去;

  • 2007年1月 - 2008年1月:secondment 结束后你又住回到利物浦自己家里;

  • 2008年1月 - 2015年7月:你去中国工作,又一次把房子出租。

  • 2015年7月 - 2016年1月:中国工作结束后你回到利物浦住回到原来房子里;

  • 2016年1月:你卖掉了这个房子。


这个例子中,由于在离开之前和之后都住在那个房子里作为 main residence,所以在伦敦工作的5年,你可以 claim 4年外地工作 + 1年 absence for any reason whatsoever。在中国工作的7年半也属于 deemed occupation,可以claim PPR relief。至于是否出租出去,从CGT的角度讲没有关系(此时不考虑 lettings relief,因为 PPR relief 有 priority,够资格 claim PPR relief 就不必考虑是否出租出去)。


因此你卖掉这个房子得到的£100k收益(gain)是完全免税(CGT)的,虽然从买到卖16年内你事实上只住了3年半!


Gain                                              100k

Less: PPR relief 100k × 16/16      (100k)

Chargeable gain                            Nil

 

但是,如果,你是2016年1月从中国回来,回来后没有在这房子里住过,而是直接把它卖掉了,那么从2008年1月起的这8年 absence 就不能算作 deemed occupation,不能 claim PPR relief for working abroad;但是你仍可以 claim 卖房之前的18个月,剩下的6年半(8 - 1.5 = 6.5)你可以 claim lettings relief。Lettings relief is the lowest of the three:


  1. 不能超过 PPR relief claimed。

    比如上边最后这个例子,PPR relief is: 100k x 9.5/16 = 59.375k


  2. 不能超过分配在出租那段时间的 gain (gain in let period)。

    The gain in let period is: 100k x 6.5/16 = 40.625k


    只考虑6.5年出租是因为其他出租时间已经 covered by PPR relief, 所以忽略。


  3. 不能超过£40k. 


最低那个数是40k,所以 lettings relief 是£40k。


对于 UK resident 来说,关于卖掉自住房的免税(CGT)规定基本就是这些,如果是 non-resident,比如说海外投资者,他们的 CGT 和 PPR relief 规定是完全不同的,更复杂一些。



此文由微信公众号英国的税(微信号:uktaxation,二维码如下)授权转载,作者是英国税务师Stephanie。转载请联系作者。













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