侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 土澳思维


【土澳思维】的朋友们,


我们以前讲过一些房产折旧的相关事项。今天我想用一个具体的例子把这个话题再说得具体点。很多房产投资者其实对房产折旧的概念还是很模糊的。那我们就用一句话来做一个定义:


您可以用投资房每年的使用损耗成本来降低您的房租或其它收入,从而减少您的总收入,最终达到合理避税的目的。


对于一个投资房而言,特别是目前悉尼和猫本的新房,通常折旧成本以及银行利息加起来足以超过投资房当年的租金,就造成了我们通常所说的负扣税,也就是赔的部分可以抵扣您的其它收入来源。


房产折旧其实有两个大项:第一,房屋结构折旧(也叫 Div 43);第二,房屋资产折旧 (也叫 Div 40)。


不知道大家注意到没有,银行利息可是实打实的钞票哦,因为每个月的利息开销都是要交给银行的。可折旧用的是由澳洲注册估算师出具的一份报告里的数字而已,每个月实际上并没有现金支出。换句话说,房产折旧就是非现金开销。这一点,您得有一个清楚的认识。


我们先来说说 Div 43 房屋结构折旧。住宅房屋必须是1979年8月22日以后开始建造的房子才可以享受房屋结构折旧。一般来讲,现在的新房每年可以折旧2.5%,总共40年:

从1997年7月1日以后,所有的 Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和会影响您今后卖房时的增值税CGT计算。这是它跟 Div 40 房屋资产折旧的最大区别。我们等下通过例子接着说。


然后,我们来说说 Div 40 房屋资产折旧。1979年8月22日以前建造的旧房子虽然不可以有 Div 43 房屋结构折旧,但仍然可以有 Div 40 房屋资产这项折旧。一般来说,我们作为澳洲税务代理是不可以出具房屋折旧报告的,所以建议客户找澳洲持牌折旧师做一个正规的折旧报告。折旧师会把您投资房里的如空调、洗碗机、热水器、窗帘、烤炉、地毯等等一系列资产通通算一遍,然后给出每年可以折旧多少的数目。下图就是一个例子,大家可以看到,算得还是很细的。当然了,每个房子里面东西的种类和价格都不一样,报告也就不会一模一样了。


Div 40 房屋资产折旧总和在您卖房的时候,通常不会有增值税的调整,因为您卖房的时候,里面的所有资产是通过折余价值 (written down value)与房产价值一起卖的(合同上只有一个价码)。在住宅买卖合同里,很少会有把资产价值与房产价值分开的。


好了,现在我们来看一个具体的假想例子,您就会很清楚每年申报折旧的好处了:

您看,由于个人投资者有50%的增值税优惠以及 Div40 房屋资产折旧通常不需要作增值税CGT的调整,房产折旧可以省不少税!注意,用公司名义买房没有50%增值税的优惠。


所以,【悉尼税务】通常建议房产投资者在新房(甚至旧房)成交后,花一点钱做一份折旧报告是很有必要的。



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