去澳洲留学,一定要学会以房养学!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 澳洲太平洋房地产


以房养学是现在最新的留学投资概念,就是通过海外购置房产,利用房子的租金和未来的升值来补回留学所花的费用。只要买到了正确的房产并且加上各种专业的打理,最后甚至还可以获得丰厚的利润。


但是这种方式并不适合每一个国家!想要成功完成以房养学概念,当地市场必须要满足以下几点:高租金,低空置率,养房费用低,稳定增值,当地地产市场足够透明。

现在来看一下几大传统留学移民国家是否都适合以房养学?


美国——虽然现在美国房价大跌,但是一旦购买房产后,每年的各种“隐形”养房费用巨大:地税,房产税,学区税,强制维修费等等。并且房市浮动,银行贷款的门槛也相当高。因此很可能是养学不成,反而不得不持续支付巨大的养房费用。


英国,欧洲 ——与美国一样的问题,并且欧洲目前的地产界极其混乱。为了尽快走出金融危机,很多当地10万欧元的房产,卖给我国的投资人却是20万欧元甚至更高。房产的长期增值不但得不到保障,并且充满水份。


加拿大——加拿大总体中国学生不算太多,房子出租和转手都并不容易,缺乏养学的潜在市场。


澳大利亚——房价虽然偏高,但正因如此房产才最保值!并且当地银行最多可以提供80%的贷款,澳洲四大银行全部入选全世界15家AAA银行。平均房屋空置率 低于2.7%,(一百套房子只有2到3套在三周之内租不出去)全世界唯一一个地产连续65年持续增长的国家,期间或许会有小的浮动,但是每7年房产翻一番 的规律始终不变。


以今年墨尔本房屋中价位两房70万澳元为例,购买楼花的定金只需要10%, 7万澳元,一个留学生一年半的学费加上生活费。


项目开工后,按照保守估计年增长10%计算,获利将可能是两年的学费。随后如果让孩子自住,付的是和房租差不多的贷款,而得到的却是一套永久产权的房产(无房产税,遗产税等)。如果将此房子用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是一大笔正向收入。


实际案例:


一套两房公寓价值约为72万澳元,孩子在澳大利亚留学4年的学费总共12万澳元(按3万一年),生活费(不计房租)一个月1000澳元(不计算打 工),4年总共4.8万澳元。孩子自住一间,主卧出租,每月房租1400澳元(不计算个别学生把客厅出租),4年后除去一些维护成本,房租总收入接近6万 澳元。根据近几年澳洲地产的增值趋势,每年的平均涨幅为10%到15%。用中间值12.5%计算,4年后该地产市场价为115万澳元。最终4年下来房产增 值加上租金收入获得的总收益为121万澳元。减去留学学费一共16.8万,地产投资的成本17.2万(包括首付20%的贷款利息一年2.8 万*4=11.2万、印花税一次性3万、物业费一年4000*4=1.6万、市政费一年1000*4=4000刀、水电网一年2500*4=1万),4年后得到近15万澳元收益。并且自己省了4年房租大概4万澳币!



计算过程中的每个数据都相对客观。就算存在各别误差,4年后无法达到和计算相同的收益,但是用来支付孩子的学费和生活费却是绰绰有余


在澳洲完成以房养学的留学方式是完全可行的,但是需要注意的事项有:

房子的地段:直接决定了房子的升值潜力和出租价格。


房子的质量:是否来自信得过的开发商,保证了后期持有成本的可控制性,特别是成功移民之后。


汇率:澳大利亚房价增长趋势稳定,但是汇率却是相对浮动的,需要选择适当的时机投资。


专业人士:投资顾问,留学中介,贷款经纪人,会计,律师。


为出国留学的孩子购买房产不但在经济上大力贴补了留学费用,同时也给孩子创造了一个更加稳定,安全的学习和成长环境。当孩子学成之后,开始长期在澳大利亚定居或者工作时,拥有一套当地永久产权的房产必定让所有父母庆幸自己当年的决定。





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