【澳洲房产】中澳房产差异分析,澳洲买房优势全解!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-23 图说墨尔本




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产权年限
在国内一个房屋的产权是70年,而在澳洲,房屋的产权是永久的,而且澳洲不存在遗产税,房产可以世代传承。这正好符合了西方人眼中私有财产圣神不可侵犯的原则。

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贷款比例
在国内申请贷款一般只能申请到50%左右,而且银行对买家的背景调查得非常严格,很多年轻的买家很难从银行贷到足够的钱去买房。在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是没有收入的留学生也可以申请贷款,可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。在经过Broker的专业指导后,一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲的地产市场具有充足的信心。
 
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还款方式
在国内,永远是本金和利息要一起还。而在澳洲买家可以选择自己的还贷模式,比如只还利息不还本金,或者先还利息后还本金,或者是本金利息一起还。对于大多数投资者来说,都会选择只还利息不还本金。

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还款开始的时间
在国内买家需要在签完购房合同以后马上开始偿还银行利息,而在澳洲买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息,也就是说在楼房盖好之前,买家除了付首期10%以外,不需要付任何的房款。对于期房来说,买家在签购房合同的时候只需要付10%即可,剩余的10%是在房子建好以后再支付。

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首期的去向
在中国,购房者的首期直接交给开发商,开发商拿着购房者的首期去盖房子。而在澳洲,10%的首期可以存入银行定期或者放入律师行的信托账户,这些钱在房子盖完之前会被冻结起来,开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。这个政策充分保证了消费者的利益,同时也监督开发商的建筑质量。也就是说开发商如果不能顺利完工或者不能通过政府的验收,开发商一分钱都拿不到。

这个政策也充分地保证了消费者首期的安全,如果开发商过了建筑工期,消费者可以要求退款。

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烂尾楼
在中国,有大量的烂尾楼存在,是因为往往开发商一边卖房一边建房,买家的首期被拿去卖房,但是假如开发商没有办法保证后续的资金,那就会形成烂尾楼。在澳洲,烂尾楼是不存在的。因为买家的首期全部被冻结在银行或者信托账户里,开发商一般都是要向银行申请建筑贷款,只有在开发商销售了楼盘70%以上的房子以后,银行才会批准建筑贷款。有了从银行借来的足够的资金,开发商是可以保证完工的。唯一的情况是,开发商没有办法达到银行的销售要求,那么银行就不会批准贷款,而项目根本就盖不起来。

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空置率
在北京,官方的数据是36%。而在悉尼房屋的空置率只有1.6-1.8%,这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。

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再融资
在国内,申请过贷款的人再申请贷款非常困难。而在澳洲二次贷款非常容易。当房价涨了之后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的丈夫向银行申请再融资,拿这“隐形"的10万作为第二套房子的首府,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请再融资,轻松走上投资理财的正确道路。

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对冲账户

这又是澳洲的一大特色政策。如果买家手上有闲钱了,不需要直接还给银行,只要把钱放进对冲账户,存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。但是这比钱可以随时放进去,也可以随时拿出来。举个例子,一套60万的房子,首期给了12万,向银行借了48万,假如买家手上突然多了8万的现金,只需要把这个钱放进对冲账户,那么银行的利息就会自动以40万的本金来计算。假如买家一下子中了大奖,拿到了48万,只要把这个钱放进对冲账户,那么本金就马上为0。但是如果买家有急用或者需要做其它投资,那么随时可以把资金从对冲账户里面提出来。


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负扣税
这也是澳洲一大特色,在澳洲几乎所有的买家都是把还贷时间拉到最长30年,尽可能地向银行借钱。因为银行的贷款可以帮助买家抵税。具体的操作是这样子,假如买家买投资房的话,每周的租金算是投资房收益,每周的还贷还有房屋的折旧都算是这个投资房的支出,假如支出大于收益的时候,买家可以申请减税来弥补自己的损失。这就是为什么在悉尼很多年收入超过100万澳币的人,每年个人所得税只交不到一万,因为他们用了负扣税的政策来合理避税。

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律师参与
澳洲房产交易要求买卖双方都由律师参与,律师可以充分保障买家和卖家的利益。律师的主要工作是解释购房合同以及向开发商提出要求。律师费大概是1000澳币左右。
 
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中介参与


国内的中介一般只是打广告,为买家招租客,至于之后的事,都由房主和租客自行解决。而在澳洲,中介提供很多全面的服务。很多中介在买家完成购房后可以提供包租服务,保证房主在两年或者五年的时间内每周都有一定数额的租金收入,中介负责帮房主与房客打交道,并在法律法规的框架内处理很多事宜。除此以外,澳洲的中介还会负责帮买家申请银行贷款以及政府购房补助,为买家省去很多时间。







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