想盖房子真的不能不懂这个 详解什么是建筑工程合同

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-29 加拿大地产周刊




建筑工程合同是甲乙双方或多方之间自愿的协议。合同有多种形式,可能是书面的,可能是口头的,也可能是部分书面的,部分是口头的。




合同可能含有某些条款,这些条款合同双方或多方从沒明确的讨论过,但被认为是理所当然的,法院可以強制执行条款;或者这些条款本身的形式或内容有缺点,不可能被强制执行。法律要求某些合同必须是书面的,以便于强制执行,比如采购合同、土地出让合同,施工合同或设计服务合同则不必是书面的。

 

合同的目的是规划合同各方的权利、责任、义务和风险。许多施工项目会发生合同纠纷。这些纠份可以通过友好协商得到解决。如果友好协商解决不了,则可通过司法机关裁判,如诉讼、仲裁、调解。

 

在合同执行过程中,当合同的一方由于某一事件出现了财务上的损失,这个时候争议就发生了,例如意外事故、房产市场上的价格下跌、施工质量问题等。


有时候,合同纠纷不是因为突发事件,而是合同的一方认为按合同操作不可能实现、擅自改变计划引起的。当一个合同纠纷由法院审理的时候,法院的作用之一就是确认起诉书上所说的是否是真的,如果是真的,承担风险的一方应该承担损失。


例如,合同生效之后,材料成本上涨,而这个合同又是固定价格合同,承建商就要接受这个风险。如果这个合同是成本酬金合同,材料成本上涨的风险则由房东来承担。

 

有二个基本原则可以用来确认合同是否能被执行。一个是合同形式(要约、承诺),另一个是报酬。


如果有一个有效的要约和承诺,合同也包括相互的报酬,那么这个合同基本上是可以执行的。合同可以执行的其他要求还包括,合同各方要有执行合同的权利能力,此外合同也必须具有合法性。合同也可能由于后来的事件变得无效,不可执行,例如威胁、不可抗力、不可能的事、发现了错误等,这些情况出现之后,合同就变为无效。

 

施工合同的类型

 

施工合同通常有以下几种:固定价格合同、成本加酬金合同、单价合同。

 

固定价格合同,即所谓的大包。独立屋项目如果采用大包合同,那么房东无权干预承包商,包括承包商采用什么样的施工方法和技术,房东也无权要求承包商公开工程的实际成本。承包商通过成本节约措施带来的超额利润可以独自分享,但如果出现超支、违约罚金,承包商也要自己承担。

 

成本加酬金合同,必须规定什么是施工成本,如果不明确,日后会引起许多争议。

 

单价合同不能保证项目最终的成本,当工程量不确定且会改变的时候,这种合同是一种好的选择。

 

合同形式多种多样,建筑师协会、工程师协会、承包商协会等都有自己标准的合同文件。许多合同通常是针对具体的项目专门起草的,或将标准合同稍作改动以更加适合具体项目的特点。需要注意的是,当改动标准合同时,要请律师把关。



 

合同的形成

 

在建筑业,许多合同是在招投标过程中形成的。为了形成一个合同,必须有一个可以接受的要约(报价)和承诺。这个要约是否称得上是要约,这个承诺是否算作承诺,一直是有争议的。如果这个承诺太含糊不清,那么这个就不是承诺。


如果要约书中最基本的价格、开工时间、工程范围等基本的内容都没有,那么这个要约称不上要约。

 

也有很多合同是在甲乙双方的协商过程中形成的,要约与反要约(报价与还价),经过几个来回的反复,最后双方达成共识。


合同形成的一个重要准则是,如果你的出价被拒绝了,最后不可能被接受,除非该承包商重新出价。同样,还价的一方被出价的一方拒绝了,这个合同也不会形成。


通常的,报价在被接受之前的任何时间均可被报价人撤回。报价也有时效性问题,如果一个报价没有说明在什么期间有效,那就要根据当时的情况估计一个合理的时间,通常由房东自己定。



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