如何控制房价?他给奥克兰人出了十个绝招

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 新西兰天维房产



近来,奥克兰房市又出现重新火热的“行情”。什么房屋平均成交价创新高,拍卖清盘率大幅回升等等。

残酷的
数字

目前奥克兰房屋均价已经超过人均年收入的十几倍。
目前奥克兰房屋缺口达到了4万套。
激增的移民数意味着,去年售出的房屋中,1/3被新移民买走了。
除此之外,投资者也买走了44%的房屋。余下的房屋就是23%了。不过,海外也要买走一部分~
其实,房产仍然是新西兰人最热衷的投资方式。
为此,新西兰过半贷款为房屋贷款。

解决的
方法

虽然房产菌的脑洞也很大,但是比不过NZHerald新闻编辑Andrew Laxon。最近,他特别撰文分享了十个办法:

1
向外建设

你知道摊煎饼不?本来只有一勺的面糊,变成好大一张煎饼。

为了满足住房需求,应该详细规划开发高密度住宅,在现有住宅区进行高密度房屋建设是长期必做的事情。但是,这不会快速解决住房短缺的问题

房产委员会首席执行官Connal Townsend说过,如果严格控制土地的释放,随着人口的增长,房价就会必然上涨——这是很简单的经济学原理。

奥克兰市议会认为,向外建设需要昂贵的道路和水网等基础设施投入,如果不控制的话,住宅区将向汉密尔顿“无规划的”发展。

尽管如此,市场已经推动人们走出奥克兰城区,到Mercer、Pokeno、Tuakau和Huntly等地寻找可负担住房。事实上,市议会在城市外批复新建的房屋已经占比市场的40%

2
解决基础设施问题

在奥克兰生活,没遇到过修路,都不好意思说自己住在新西兰第一大都市啊~

既然向外发展已成事实,政策就要跟上,缓慢的基础设施建设已经成为了阻碍新房建设的绊脚石。副总理Bill English说,市议会对公路和水网的规划不足,这让开发商缺乏信心在新区搞开发。

市议会首席经济师Chris Parker也承认基础设施建设不足,他说,“我们应该让私人资金进入基础设施建设领域。电力、通信和煤气管网需要私人资本,公路、饮用水、污水和排洪管道网络的建设也需要资本介入。”

比如在美国的德克萨斯州,政府使用政府债券取代开发税修建基础设施,开发商可以向投资者售卖政府债券进行融资。政府最终用税收给予债券投资者回报,但基础设施建设成本被分摊到其后若干年。

3
再次打造“紧凑城市”

你听说过安利 瑞士军刀吗?紧凑城市也是差不多这个意思,密度更高,城市就不用扩大啦~

去年末,奥克兰市议会的规划师对《奥克兰统一规划》做出了部分调整,在没有咨询当地居民的情况下,把约2万套独立房屋的住宅区划入了“中等密度住宅区”。不过这个规划最后被否定了。

支持集约化用地的Generation Zero组织表示,新版《奥克兰统一规划》被推翻,是城市里老年房屋业主与不富有的年轻的租房一代的抗争。

市议会应该再次尝试,寻找一个可行的办法,在奥克兰城市范围内开发3层高的公寓楼。这样才能容纳不断增长的城市人口。

4
加强建筑业

挖掘机技术哪家强?中国山东找蓝翔。

试想一下,如果你想购买所有生活用品,但你不去超市,而是选择了一家小便利店。是的,这就像我们现在的建筑业——生产资料不足。

一些独立开发商也缺乏建筑物资供应网络,缺乏议价能力。这也解释了,为什么在2012年生产力委员会发现,新西兰的10中最常见建材的价格,要高于澳洲的55%

另外建筑业面临的困难还有消费者的购买观念问题,能够大量生产的工厂预制房屋还得不到消费者的认可,这就不能在建造速度上有明显提升

但如果有大公司使用这种建筑方法,就能提高市场占有量,并且为市场供应更多可负担的房屋(如工党的10年建造10万套房屋的KiwiBuild计划)。

5
多建一些小房子

市场上现在需要的70%住宅是1室或者2室房屋,但是新建房中,有70%是4室以上房屋。这种错配是因为在目前规划政策下,开发商只能在独立房屋的开发中让面积更大,以便利益最大化

缺乏小房屋的开发,不仅让年轻人或者年轻家庭买不起房,也限制了退休人士换小房住。房产中介Andrew Duncan的博客写到,很多空巢老人不想住在市中心设计不合理的公寓中,“住在这样的公寓,也意味着你将与成群的学生为邻”。

Duncan说,“很多新建的公寓楼要么是为学生准备的,要么就是超级豪华的缺乏中等自住类型的房屋。也找不到适合我父母居住的房屋”。

6
对所有房市投机者收税

近年来,奥克兰房市的投机者越来越猖獗,但是这似乎不该单纯责怪富有的中国人。约翰·基也表示要对海外房产投资者征收高至10%的地价税。

约翰·基的意思是必须海外买家达到一定比例,才会启动新的房市政策。不过,政府不会对所有屋主征收土地税,因为这会影响潜在的支持者,也可能真的让房价下行。

广泛的收取较低的地价税或者资本增值税,才是抑制房产投机行为的最好方法。和其他投资一样,对房产收税,才能缓解不断扩大的房东与租客间的财富悬殊问题。政府也应该取消房产投资者的退税优惠政策。

7
重新考虑移民政策

净移民数量屡次创新高,截止3月末的年度里,新西兰的净移民人数是67,600人。去年,房市里有三分之一的房屋卖给了新移民,移民强劲和高房价有着绝对的关系

移民对于政治家们来说是个不可回避又十分难以解决的问题,因为要衡量我们的移民结构是否合理——对经济的贡献是否超过成本,比如推高房价的成本?

8
限制银行放贷

由于银行大量放贷,自1990年以来房价已经获得了长期大幅增长。银行针对制造业和商业的放贷额大幅萎缩。而房屋抵押贷款的比例则大幅提升。这不仅推高了房价,银行也在兴隆的房市中收获了创纪录的利润。

如今,新西兰银行不再要求借款者的还贷额要少于全部收入的30%,有些金融机构还提供无首付贷款。近期来到新西兰的英国人被新西兰银行的“大方”放贷所震惊,很多人一半以上的收入用来还贷。

央行应该在买房的首付比例上提出新要求,或者要求银行在放贷时提高储备金的额度。

9
伸出援助之手

很多政策都需要一定的时间才能显示出效果,但是现在很多首次购房者急需帮助。一种可能是逐渐增加“合股买房”的比例,比如,低收入者可以购买一套房子75%的产权,另外的部分由机构购买。

合股买房的人在日后有能力的时候,再从机构购买另外的产权;或者可以选择把自己的股份日后卖给机构或者其他人。比如本地著名的机构NZ Housing Foundation,他们的类似产品供不应求。

Fletcher Building的老板Steve Evans对此也很感兴趣,也想像伦敦一样,政府可以支持并参与进来。这样的话,很多奥克兰的技术工人就可以“可负担的”住在奥克兰。

但是,这种办法也有缺点——投机者可能参与倒卖,进一步推高房价。

10
准备适当的妥协

我们应该知道,高房价、不可负担的房价,已经在“有房者”和“无房者”之间,带来了巨大的社会落差。在这样的环境里,没房的人认为自己一辈子也买不起房子

当房屋经历了巨额资本增长,一些业主认为这并没有住房危机。政治家们也知道有房者的选票数要多于租客,因此任何解决方案都有利益的权衡,尤其是对那些在房价大涨中受益的人来说。

更何况,即使标榜打压房价的工党,国会议员也人均拥有两套住房呢。


虽然这十种方法都只是 Herald 小编的脑洞大开,但是!

说不定就成真了呢?你觉得有什么方法可以解决奥克兰住房困难的问题吗?欢迎给我们留言。


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