汇丰:澳房市将继续减速 公寓降价不一定拖累别墅

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-27 澳洲中文台



汇丰:澳房市将继续减速 公寓降价不一定拖累别墅


汇丰银行(HSBC)的一份新报告显示,今年剩下的时间里到2017年,澳洲住房市场将继续放慢增长步伐,但应该不会导致家庭债务危机。不过,公寓市场可能会崩盘这点依然令人担忧。


据《悉尼先锋晨报》报道,汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham在报告中表示,澳洲房价在2015年录得10%的增幅,自2012年以来增长了30%,但已经开始“降温”了。“今年到2017年,全国房价将以单位数的幅度增长。”



图片来源:悉尼先驱晨报


他表示,自去年10月以来,房价确实放慢增长的步伐了。和去年相比,这种情况尤为明显,2012年以来,悉尼的房价劲增了46%,墨尔本的也增长了32%。


Paul Bloxham表示,房市减速“可能让人们质疑家庭债务的可持续性”。“不过,总体风险似乎可控,因为利率很低、就业也很稳定、债务分布较均衡、近几年收紧了借贷标准。”


Paul Bloxham指出,澳洲家庭的债务与收入比率从2011年的167%增至2015年的186%,达到“全球最高的水平”,但这也不足以引起美国那样的房价崩盘。



图片来源:悉尼先驱晨报


他解释,还得起款的家庭才背负较高额的债务,澳洲的债务分布较为均衡,负债最多的是高收入者。“总的来说,大部分背负了房贷的家庭都是还得起款的,金融稳定的风险比较适中。”


Paul Bloxham表示,还有一些其他的政策也可以使澳洲避开债务危机,包括所有按揭贷款都是全部追索权贷款,让人们不太敢违约;澳洲没有次级抵押贷款(向还不起款的人借贷);一般抵押贷款都预付了超过2.5年的款项,让家庭在失业的时候有一段缓冲时间;以及新贷款的贷款与估值比率下降了。



图片来源:悉尼先驱晨报


此外,拖欠按揭贷款的行为自2011年达到峰值后就下降了,而且保持在很低的水平。


Paul Bloxham表示,过去18个月,澳洲审慎监管局(APRA)收紧了借贷标准,特别是针对投资者的,有助于减少新贷款带来的风险。


不过,Paul Bloxham也承认,大城市公寓供应过剩确实会带来风险,其中墨尔本和布里斯班的风险最大,珀斯也存在供应过剩的风险。


他表示,由于别墅和公寓是两个不一样的市场,公寓价格下降不一定会导致别墅价格下滑。而且,别墅并没有过剩,整体的房市也还没有出现过剩的迹象。


那些跌出百万俱乐部的悉尼城区


去年在悉尼房价最高城区买房的人可能会发现,他们已经掉出“百万俱乐部”了。


Domain Group的2016年3月房价数据显示,住宅中位值下跌导致10多个城区掉出百万俱乐部的行列,百万城区的名单在过去六个月内不停缩短。


南区的Mortdale、Kirrawee、Peakhurst、Caringbah和South Hurstville都已经不在百万俱乐部名单里了,中位值在89.5万澳元到99.75万澳元之间。


对买家来说,这代表着更好的入市机会。


Domain Group资深经济学家Andrew Wilson表示,部分地区的房市将继续下行,未来的百万城区只会更少,不会更多。


虽然百万俱乐部名单上有243个城区,但有25个已经濒临跌破百万的边缘或失守高价位置,随时都可能跌出去。


即将掉出百万俱乐部行列的城区主要位于西北区、南区和Canterbury,Bankstown,但也包括了一些内西区的地方,比如St Peters和Tempe。


“这些暴发户一样的城区得调整心态,面对难以维持百万中位值的事实了。”Andrew Wilson说道。


Cronulla的Wheregroup买家经纪人Todd Hunter表示,南区和悉尼很多地区的房价“开始回到现实的价值了,银行收紧信贷措施使得买家能贷到的款只是两年前的70%。”



图片来源:Domain


悉尼清盘率回升至71.2% 本周末将有700套房待拍


据Domain网站报道,上周六,悉尼录得71.2%的清盘率,高于上上周末年内最低的67.7%。


虽然有所好转,但复活节以来,悉尼平均的清盘率为70.7%,依然远低于去年同期的75.1%。


上周六,悉尼共有426套房待拍,比上上周末的360套和去年同期的52套都多。去年的澳新军团日正是在周六。


上周末,各区域清盘率数据相对比较接近,表现不佳的外城区开始出现上升趋势。内城区的结果依然比较强劲。


上周六,北滩的清盘率为88.5%,是全市最高的,然后是市区和东区的84.9%、下北岸的75%、内西区的74.5%、西北区的69.2%、西区的66.7%、Canterbury Bankstown的64.3%、南区的62.7%、上北岸的62.5%、西南区的61.5%,以及中央海岸的42.9%。


拍出最高售价的是位于Seaforth Boronia Lane 4号的五卧室住宅,以445万澳元的价格成交;最便宜的是位于Centennial Park Cook Rd 56/53-55号的一卧室公寓,以372,525澳元的价格成交。


图片来源:Domain


上周六,悉尼的拍卖价中位值为110万澳元,低于上上周末的115万澳元,但比去年同期的86.85万澳元多26.7%。


虽然上周末的清盘率有所反弹,但复活节以来的拍卖结果都比较疲软。不过,经过买家较不活跃的一长段时间后,外城区到西区最近开始出现好转的迹象。


本周末,悉尼将有约700套房推出待拍,是今年截至目前第二多的一次,将给市场带来更大的考验。


不稳定的政坛前景、即将到来的联邦大选,以及可能发生的重大政策调整也将在近期抑制消费者和投资者的信心。


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