你是否知道只要花国内房产仅仅四分之一甚至五分之一的价钱，就可以买到一套澳洲墨尔本别墅？实现梦寐以求的梦想，在最适合人类居住的城市生活。你是否知道，澳洲的土地是永久产权，可以世代相传（无遗产税）？你是否知道，咱们中国人在澳洲买房真的不会太难，简简单单提供一些收入和工作证明，居然就能贷款（最高80%）？你还是否知道，澳洲的贷款不像中国买房的贷款，是可以做到最长15年只还利息不还本金的？而利息基本可以靠租金和房屋的增值来抵供。
今天，ASSA盛通海外专家Roy Liu就亲自教你，投资墨尔本别墅如何选土地？在澳洲投资墨尔本别墅时如何选择一块好的土地？告诉你一些房产中介不会告诉你、或者是懒的告诉你的技巧和秘密。
在澳洲，一栋物业增值的不是上面的房子，而是土地。而决定这土地价格最关键的因素还是位置，以及和这块土地上能允许建造的生活空间大小。首先从位置上来说，不同的城市、不同的区、不同的街道，价格都会千差万别。其次就是土地所在的社区位置, 土地的面积、面宽、朝向、平整程度、形状、道路设施等，这些都是需要投资者综合去考虑的。
澳洲政府虽然限制海外人士购买二手房产，但是却允许投资开发住宅地产。今天我就拿目前澳洲市场上别墅期房的一种主要购买方式来举例，这种方式，就是土地供应商和建筑商将房屋和土地一起打包出售（House & Land Package），投资者选择好心仪的地块后，然后再交由建筑商去建造，装修完成后再交付给客户。
第一步是了解社区的规划，这里我将拿墨尔本别墅Alira（欧若拉）项目举例，如图：
该社区占地56公顷，最左上角是建筑商的展示房和商业中心，同时里面有4个湿地公园，社区中灰色的是开发商预留的土地，用于开发联排别墅（TOWNHOUSE），比较亮的白色区域，则是用来开发独栋别墅的（HOUSE），把这么大的地用来做联排别墅，是为了提高土地的利用率。对于投资者来说，独栋的别墅才是值得投资的，至于原因，在文章开篇我们已经说过了，在澳洲，一栋物业增值的不是上面的房子，而是土地。拥有永久产权的土地，才是最值得投资的。
首先，在社区里选择别墅土地的时候，自然优先是考虑靠近公园和中心的位置，这样走路过去也很方便。
在确定了土地的位置之后，那么就是根据自己的需求，来选择土地的大小和朝向，每期开盘都会有一个单期平面（STAGE PLAN），如图所示：
从这里可以看到，每个地块都有一个号码，号码下面就是土地的总面积，其次就是土地的宽度、长度，这里我们拿19号地举例，该地块面积448平米，土地面宽14米、长32米。
图中虚线的2.5是告诉客户这个土地的后面是2.5米，这2.5米覆盖的区域是不能建任何东西的，因为下面可能是一些排水管道，所以上方只能是绿化覆盖。不是每一块地都会有排水管，对于28号地来说，这块地没有排水管，利用率相对于其他的地来说就是最高的了。
那选择多大的地盖别墅会比较好呢？一般来说，350平—400平的土地会比较适合投资，因为土地不是非常大，这样的土地盖出来的别墅，性价比是最高的。租客只会比较在意房子大小，装修好不好和卧室舒不舒服等等，而并不会很在意院子大小，是否有游泳池等等，所以土地面积大小合适就行，对于保值和未来出售都会比较好。
其次，大于400平的土地会较适合自住，因为有些别墅户型，土地小了是无法盖下的，土地越小，同时意味着可供选择的别墅类型也就越有限。在墨尔本，土地的建筑覆盖面积规定是，土地的覆盖面积不能低于总面积的40%，也不能超过总面积60%；也就意味着，一块350平的地，别墅的占地面积，不能超过土地总面积的60%，同样，也不能小于土地的40% 。
接下来，以该期平面图来举例，竖型的土地相对于横的要好一些，因为该社区南北朝向的采光会较东西朝向的更好一点，但由于澳洲别墅四面都有窗户，实际上来说朝向对于在盖别墅时显得并不是非常重要。
对于投资客户不建议去选择19和24号土地，因为它们的一面是和其他的地块尾端交接，这样的土地交界处围栏会产生一个额外的加固费，一般在3000-5000澳币左右，增加了投资者的成本。
同样的，23号这种地块也不建议选择，因为这个地块的左上角有一个灰色的区域，表明这是一个变电箱，相信没人愿意自家后院多这么一个东西吧，这样的地块利用率就非常低了。
在选择完土地后，就是选择建筑商来盖别墅了。在这个阶段需要注意的是，一定要选择质量和信誉度好的建筑商，留意建房规则要求，选择符合土地尺寸的合理住房宽度以及市内空间布局，另外还要跟建筑商在合同中确认最终造价和交房时间及标准，当然，售后的质量保障也是非常重要的。ASSA盛通海外的建筑商是墨尔本知名的AHB，独家提供了10年的住房质量保障，远远高出HIA(澳大利亚住房协会)规定的7年。
现在选择墨尔本别墅Alira（欧若拉），更有ASSA盛通海外提供的无空租承诺，还有与中国电信合作开发的智能家居系统和免费的配套设施升级优惠！
作者简介：
ASSA GROUP盛通海外深圳公司总经理，职业房产投资人
