澳洲人口暴涨, 物价抬升, 房价猛飚10倍 怪华人喽?! NO!真实"元凶"在这里!!!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-01 这里是澳洲



2016年2月,土澳人口正式破2,400万!


与此同时,在之前一份统计中表明,除了人口的飞速狂飙之外,澳洲的物价水平也实现了巨大飞跃。不少人认为,实现澳洲物价猛抬的原因,在于以华人为主的海外投资客疯狂进军澳洲房市,不仅使得澳洲房价相对于英、美等资本主义国家,得到更为迅猛的飞涨,同时变相推动了整个澳洲社会的物价涨幅迅猛加速。




据悉1987年初期,悉尼独立房房价为$10.3万澳元。而到了2016年第一季度,独立房中位价已经达到$104.3万澳元!这意味着:近30年的时间里,悉尼房价整整翻了10倍


随着房市的如火如荼,澳洲人口的不断暴涨,加上华人在对澳经济贡献,及娱乐消费方面的重要影响力,导致一个非常极端的结论被提出:华人是导致澳洲人口飙涨,抬高物价、房价的“罪魁祸首”!


于是,很多所谓的当地排外人士,疯狂否定和抗议着中国人民对于澳洲经济发展的巨大贡献。有的当地人甚至称,中国人的钱是脏钱。


那么,

他们的说法是真的吗?

一切的一切,

真的是中国人的过错吗?


答案是:NO!


首先,澳洲人口虽然实现了令世人震撼的飙升奇迹。






据路透社统计

2016年8月9日时

澳洲人口将飙破2,500万!


然而,其中华人比例到底有多少呢?

据悉,2011年时,澳籍华裔的人数比重仅占澳洲总人口的4%。总人口约865,000人次,可见,澳洲华裔其实只是澳洲国土上极少数的一部分群体。


那么,澳洲当前物价相比当年的暴涨,真是被华人炒房疯狂抬高的吗?


恐怕也不是。


真实的“元凶”,其实另有内情!


那就是土地稀缺,而这个内情,其实与土澳政府有着千丝万缕的联系。


总体来说澳洲并不缺地,但缺乏的是位置优越和交通便利的可开发土地。

——澳洲央行总裁Glenn Stevens,

2015年2月


在澳洲,影响住房供给的主要因素是土地供应,而制约土地供应的原因主要包括以下几方面:

  • 政府提供的基础设施不足或落后;

  • 政府对于开发项目征收高税费;

  • 政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

澳洲城市发展研究会(UDIA)公布的2016年《全国土地供应研究》报告声称,为了适应澳洲人口增长水平并改善住房负担性,政府必须提供足够可开发的土地,且加大力度改革土地市场和税费制度,为促进澳洲新住房建设和改善住房供应清除潜在障碍。

UDIA报告展示了澳洲五大城市地块发放的现状:

1.地块发放数量

2015年,五大城市新地块的发放数量为55,656块。增加最快的是墨尔本,比前一年多了53.3%,但墨尔本地块价格同时稳定上涨,所以实际上,墨尔本因人口增长和实惠价格引起的强劲需求正支撑着这一强劲的土地供应水平——据政府预测,到2031年墨尔本的住户数量将年增22,716家。


数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告   

2.地块面积

2015年,五大城市新发放地块的面积中位数平均为453平米。变化最大的是珀斯,从前一年的427平米下降到了395平米。土地的有限供应及高成本导致各个城市的新地块面积都呈现变小的趋势,以此来维持首次置业者的购房负担能力。

数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告    

3.地块中位价

2015年,五大城市新地块的平均中位价为25万澳元。上升最快的是悉尼,从前一年的34万上涨到44万,增加了近30%。


数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告     

悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%,而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求,因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。

根据政府的人口预测和70:30的填充开发与绿地开发的比例,悉尼每年需要至少发放9960个新地块来满足住房需求,但2015年悉尼实际只发放了8174个地块,因而造成土地价格飞扬。 

“土地稀缺是政治问题”

在澳洲的不少地区,地方政府发放新地块的速度过于缓慢,无法顺应市场需求。有些地方对已分区地块的审批时间高达3年,对未分区地块的审批时间高达7年甚至更久,各种约束规定限制了市场出现更多样化和负担性更好的住房产品。

国际公共政策顾问公司Demographia发布的《2016年国际住房负担性调查》显示,一套普通澳洲房屋要花费澳洲家庭中位收入的5.6倍,人口超过百万的澳洲五大城市房价都已连续12年属于“极度不可负担”范畴。  

前澳洲住房工业协会主席Bob Day为以上报告写了序言,尖锐指出政府的土地规划和建筑监管制度是推高澳洲房价的根源。



造成澳洲土地稀缺和价格推高的力量完全是人为的——它是政治选择的问题,而不是地理原因。高房价是政府严格的规划限制和地块划分的结果。

——前澳洲住房工业协会主席Bob Day,2015年



而正因为澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。


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