70年房屋产权怎么延期?传出两种方案靠谱吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-26 美房帮



在全国房价快速上涨之际,不少购房人以为买了房子相当于投资了万能险,然而近日温州土地使用期限问题的出现刺痛了人们的神经,引起全国轰动——70年产权到期后,续期问题如何解决?据了解,日前,国土部已奔赴温州,联手相关部门进行调研,最后将由国务院定夺。目前市场传出两种解决方案。


温州事件:一石激起千层浪


事情起源于近日温州一位市民购买了一套二手房,在办理房产证时却发现,其所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示,这套房子的土地使用期限只有20年,且该土地使用证已在今年3月过期。


据上述市民称,温州房屋部门当时表示,房产要过户首先需补缴土地使用款,补缴款约30万元。这套房屋的总价还不到66万元,即补缴费用占到房产总价值的近一半。这一事件随后快速发酵。温州市国土局方面证实,但近一两年可能会遇到类似问题的房屋有600多套


因土地使用期限到期造成房屋无法过户交易,温州并非第一个遇到这种情况的城市。此前青岛、重庆、深圳,都曾遇到过类似的问题。


都因《物权法》留了个“尾巴”


2007年,《物权法》通过,该法第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。但是,当时对于续期是免费还是缴费的问题并未进行明确


据知情人士透露,当时制定《物权法》时就曾有过讨论,但是对于“免费还是不免费、具体程序如何”分歧较大,且事关利益重大,“写上这句话很不容易,比如写明免费续期,可能会面临来自有关政府部门的很大阻力”,“是故意不明确的”。


现在,第一批住宅的到期将此问题再次推向公众视野,如何续期,防止公众误读及恐慌,显得非常紧迫。4月20日,国土部派出了工作组,与浙江省国土资源厅到温州进行联合调研,指导住宅土地使用权到期延长相关事宜。按照目前的法律框架,决定土地使用权到期续期方式的权力在国务院。因此前,人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中明确,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。


市场目前传出“轻、重”两套方案


据华夏时报报道,就温州提出了哪些可能的解决方法,市场目前传出“轻、重”两套方案


一套方案为,如土地使用还未过期,按土地市场评估价40%的优惠价,通过补缴土地出让金再次获得70年的土地使用权。而如果过期,则需全额缴纳土地出让金。但无论是否过期,补缴土地出让金都将是一笔规模不小的金额,续约成本较高。


另一套方案,续约的成本则相对较轻。有媒体报道称,温州倾向于以划拨土地转为出让的方式缴纳,只收取契税2%的土地出让金来完成续期。


深圳对土地使用期到期怎么办发出了声音。4月19日,深圳规土局通过微博对土地使用续期作出简要说明:以1995年9月18日为时间节点,在此之前签订土地使用权出让合同的土地,将顺延至国家法定最高年期而不用补缴地价。但在此之后签订土地使用权合同的,土地使用权到期后如何续期、是否需要缴纳地价,仍待研究制定相关政策。


不过,此前三大官媒——《人民日报》、新华社和《法制日报》对此宅地续期问题齐发声,认为“土地续期”问题是中央政策的权限,这种涉及限制公民基本权利的法律必须由全国人大制定,地方没有制定权。


叩问续期收费标准:“岂不相当于政府又卖了一次土地?”


关于土地续约金,有一系列问题尚待解决。土地续约金是一笔不小的数额,要一笔缴清,还是可以按不同的年限来缴?土地出让金是否也可以像房贷一样做银行贷款?


此外,中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强表示,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式设定给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利;而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已,因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。


“如果按照权利重新设定的标准来收费,就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期,如果按照国有土地使用权出让来收费,就相当于政府又卖了一次土地。”孟强表示。


被忽略的事实:购房者花数倍价钱买了土地使用权更短的房子


当前二手房交易市场火爆,且因房子的投资属性比较强,倒买倒卖现象非常普遍。房子的土地使用年限却往往被人们忽略。中原地产首席市场分析师张大伟表示,即便是在一手房市场,也存在这样的情况。比如受囤地生财的利益驱使,一些开发商有意囤地、拖延开发进度,楼盘销售周期拉的过长,等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。但在目前的市场交易中,往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多。也就是说,很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子。



本文由资深地产经纪Carey 蒋录琴提供,内容及图片转载自小报告。


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