中国人投资美国房地产的税务问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-30 美国华人会计网


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由于美国普通房产价格相对便宜, 所以在美投资房产将更活跃,但在美投资需要精心的策划,特别是税务问题值得关注。如租金所得税,资产利得税甚至赠与和遗产税问题,都需要我们仔细考虑。

 

租金所得税与资产利得税问题:

 

国税局(IRS)允许抵押贷款利息、房产税、维修、管理费扣除、以及折旧,所以有可能出现税务上的亏损,尤其是有房贷的投资。每年的租金所得税未必是大问题.   但是,每年折旧的部分将降低物业的成本,在此基础上,可能导致未来出售房产时有资产利得税。将来卖出时,要尽早计划.  除了联邦所得税外,你可能同时支付州税(这取决于房产的所在地)。

最常见方式是以个人名义投资, 容易直接购入房产,手续简单,但是有不少隐藏的问题。

 


1)  委托管理预扣税的问题

如果中国投资人没有美国身份,且没有居住足够的时间成为美税务居民,就有预扣税问题。我们通常侧重考虑投资回报,容易忽略了预扣税,尤其是委托亲属/朋友管理房产。如发生预扣税不足/错漏,房产管理者会有税务责任, 常见有罚金的问题。

 

2)  投资利得税问题

通常投资人不是美国人,所以并不适用25万美元资产利得税豁免的税务优惠。换句话说,投资利得要付税。

 

3)  遗产与赠与税问题

万一投资人发生意外,遗产税问题也会是一项相当头疼的问题,因为中国人在美国仅享有6万美元的豁免 (非税务居民)。且配偶之间也有税务问题, 中国人在美的资产即使在配偶之间也没有免税赠与,例如在美房产留给中国的配偶只有6万的免税额。

例:王先生在旧金山投资了150万的房产,去世后,留给王太太,市价150万减掉6万免税额,就要有144万的资产要支付遗产税。换言之美国政府要收取57.6万美元的遗产税(144X40%),大多数的中国投资者并不熟悉此项税务,投资过程容易忽略了,需提前咨询税务师作出妥善安排。

 

4)  除了遗产税,还有个人隐私的问题,遗嘱要经过法庭认证,部分个人的资料会成为公共档案资料,会揭露离世者个人私隐。

 

5)  法庭认证认证过程繁复,在加州有可能长达2年之久,其间承受人无法处理该项资产。

 

 

 



 

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