美国房产资讯 | 外国人投资美国房地产怎么报税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-30 刘茜美国置业


    人在社会, 有两样东西,你一生是逃不脱的: 一个是死亡,另一个是纳税。在美国,报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢?

       当非美国居民出售其在美国的房产时,美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此,美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时,任何退税(若有)都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换,则可以避免此操作。    

何谓外国人?

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResident Alien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为 ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而 过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。



外国人税务好处

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户 口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人 免预缴税和免收入税的好处。


外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:

个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额,已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent) 者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥 公民,或是南韩公民。

标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额, 只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。

因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。


外国人卖屋时的收入

有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。

此外,外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入 国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。

目前,遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元,同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生 前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作 赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。

顺便一提,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,去避免将来需要通过认证。


外国买家必须考虑规避美国遗产税     

如果外国买家死亡,其遗产将被美国政府徵收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排,可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司(LLC)和一家外国公司。买家将其房产归於LLC名下,再将LLC归於外国公司名下,而买家自己将持有外国公司的股票。

在这种情况下,由於房产由外国公司“拥有”,外国买家死亡後,美国政府将无权对房产徵税。这对於外国买家是合理避税,操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您,公司资本收益税的税率是35%,而个人是15%。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处,即股东可以出售其股份,最终重新持有房产,而无需引致资本收益(或美国规定的其他应税事件)。

在任何情况下,我们都建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产,由此买方的责任将仅限於该资产本身的价值(LLC不会持有任何其他房产或资产)。然後,买家可再创建一家外国公司,由其拥有LLC,从而进一步保护外国买家,使其免缴房产税。

如果外国买家不希望开设LLC和外国公司(或许因为房产投资较小),也可以选择另 一种方式,即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险,每年支付保费350美元,死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下,一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下,虽然该外国买家无法规避遗产税,但在其死亡後,其继承人仍可获得等额收益。

刘茜美国置业(美国澳森德特集团)联系方式

美国总部:刘茜

美国电话:949-877-9000 (美国当地直拨)

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刘茜英文网站:www.lucyliuscott.remaxagent.com

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刘茜,美国澳森德特国际集团(刘茜美国置业)总裁CEO,美籍华人,美国商科双学士,加州Broker执照房地产经纪师,从事美国房地产经营和开发13年,以其对房产市场的精准分析和把握,超卓的文化品味,一流的业界口碑和商誉,成为美国加州著名的房产投资专家,屡获多项国际大奖,也曾被中国中央电视台CCTV 2频道经济新闻联播以及中国40多个省市电视台以及美国本地的洛杉矶时报世界日报国际日报中国日报”“台湾日报等美洲报纸采访报道。

刘茜不仅是美国房地产专家,还曾是辽宁省公关小姐冠军,中国畅销书作家。其自传体长篇书籍《筑梦洛杉矶》全国发行,再版多次,被中国40多家电视台和主流报纸采访,连载和报道。深厚的文化底蕴和出类拔萃的专业素养,为商业客户提供精准的建议带来源源不断的丰厚商机和投资利得,成为实至名归的美国房地产买卖和投资权威。

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(本微信公共账户部分文字数字与图片摘自网络,仅供参考)

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