【头条 · 买美国房子的人笑了~】国内“住宅土地使用权到期续期”竟要房价三成

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-26 华美优胜海外房产投资


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  近期,一条“国内首例“住宅土地使用权到期续期”,竟要交房价三成!”消息震惊房地产市场。浙江温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

 

温州现首例“住宅土地使用权到期续期”!


  据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。

  


  很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。


  1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定:居住用地出让年限最高为七十年。


  1990年代初期,浙江民营经济已经开始蓬勃发展,敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下,按二十年到七十年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。


  物权法虽规定自动续期,但细节有待明确


  当然,对于七十年的产权房来说,现在离到期还有时间,但既然不是永久产权房,终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。


  从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。


  当地部门正在积极研究解决方案


  为此,温州市采取了续费政策,也就是续缴土地出让金。根据相关政策,有户主需要续缴几十万元的土地出让金,价格约为房价的三分之一。


  “在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示。这种做法与地方政府向开放商出让国有土地使用权而收取出让金的做法比较类似。


  “现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。” 张少清说。

  


  如果不买卖,到期后还能继续居住吗?


  从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?


  对此,上海金融与法律研究院研究员聂日明表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。


  因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。


  所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。


  未来应该尽快探讨可行的解决路径


  温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝,未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗?


  实际上,如果按照温州现在的做法,续费额度相当于房价的三分之一,在高房价的背景下,这会给购房者带来沉重负担,相当于房价一次性上涨了三分之一。聂日明认为,在未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金,恐会在社会上引发轩然大波。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。


  绝大多数人不知道 美国买房的5大优势


  随着美国经济的持续复苏,以及国内一线房价的居高不下,越来越多的人选择赴美国买房,据统计,海外买家用于在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。而中国人在2015年一年间,共计花费220亿美元在美国买房,环比增长72%,成为第一大外国购房群体。为什么中国的富人都前赴后继去美国买房?美国买房究竟有哪些优势?


  优势1 美国房屋产权为私有制,永久产权


  中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。在美国买房,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

  


  优势2 汇率正趋逆转,投资正当时


  人民币自2005年汇改以来,已经升值了近17%, 使得人民币在海外市场的购买力大大增强,这对于购买美国房产来说,是大大打了折扣,而目前中国的经济形势相当微妙,出口企业处境不佳,热钱显露流出迹象,国内政府财政政策和货币政策双松明显。这一宏观经济形势,都不支持人民币对美元的继续升值。美元存在重新走强的可能,投资者也间接获取了额外的外汇收益。


  优势3政策完善法律健全,房屋产权受保障


  美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格、税额、交易日期、交易情况,都必须明确地呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖上方的权益,比较公平公正公开。


  优势4 可以获得可观的租赁收益


  美国房产的住房私有化程度虽然很高,但是自有率却始终低于70%。尤其是仅20年来,住房拥有率始终徘徊在63%至 69%之间。由于当前次贷风波的影响,部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场。使得住房拥有率下降,对于租赁的需求上升。而租金方面,相对于国内市场,也要高出很多,相当于国内的两倍多,优势显而易见。

  


  优势5 让你的孩子享受一流的美式教育


  福布斯世界学校排行榜,20所学校其中17所来自美国。美国是世界上教育质量最高的国家之一,有很多世界著名的大学,其涵盖的课程数量和范围也非常惊人。而且美国高等教育对个人的职业发展有很大的帮助——在这里你可以开阔眼界,了解最前沿知识,培养领导能力,增强竞争力。美国文化教育的高水平也决定了美国在世界科技方面的领先地位。在美国人看来,每个人都应该有机会接受最好的教育,以发展个人的天赋与能力。


  随着美国经济的持续向好,房屋价格慢慢回升,目前房屋的租金收益又回到了历史平均水准,像是在美国佛罗里达的奥兰多,房屋租金基本上可以达到6%,而房价又十分便宜,因此是置业移居的不错选择。


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