美国房地产投资技巧

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-28 美国移民信息平台




过去买了房子的客人纷纷在做refinance(重新贷款),跟过去两三周房屋贷款利率下降至超低有直接关系。


在做refinance的时候,有的客人选择做refinance with cash out (重新贷款并把房屋价值中的净资产一并贷出来),这样可以享受到湾区房市近来一路大涨带来的最大好处——购房为你积累的财富可以用于其他投资。


想累积财富,最好的办法之一即是投资房地产,上面那种通过市场上涨获得更多房屋净值的办法只是其中之一。


在美国自由资本的体制下更不能错过这个机会。华人对房地产情有独钟,观察这轮湾区房市的高涨,华人的推波助澜起到不小的功劳。如果你还没有通过房地产投资积累财富的意识,就要看看本篇介绍啦。


许多海外人士挤破头想当美国人或到美国置产,为的就是得到资产保障,并享有充分的财富自由、人身自由。每个人在美国都有平等的机会去缔造美国梦,那么在房地产方面有什么机会呢?小编整理以下8种供大家参考:


一、出租房


这是美国最普遍的房地产投资方式,也算是入门等级。常有人会在换房时把前一栋房产出租,以作为额外收入;对于身边有多余资金的人,可能会直接买下投资房,尤其房市低潮期最适宜进场,当房价飙升时利润空间逐渐缩小。区域的选择非常重要,会影响出租的难易、租客的好坏。算好回报率与现金流是投资人要注意的。


二、翻修后快速转卖


买下法拍屋、短售屋或破旧房产,经过房屋修整,再于短时间内转售,这种方式通常称Flip。此投资方法要抓准时机点,当房市处于低谷并正在上扬时是好机会。基本原则就是买低卖高,最怕碰到买在高点,当出售时出现短暂跌价,甚至房市泡沫。


三、推倒旧房重盖新房


此方式可以说是“翻修转售”的进阶版本,直接把旧房拆除,重建再出售。这种投资通常用在房市火热区域,例如旧金山或湾区一线城市,例如Palo Alto或Cupertino。通常年代已久的房产,建筑面积都偏小,通过重建扩大建筑,以提升更高房价。不少资金充裕的投资人喜好这种方式,短期获利颇为惊人,但同样要看准时机点,否则损失会很大。


四、买大地块分割建房


重盖新房的再进阶版本,是选购一处占地面积大的旧房产,在向政府申请土地分割,推倒旧房后重建几栋新房;或是保留旧房,于周围盖新房。目的也是增加可销售的房产,原本只能卖一栋,加建后可以有两栋以上。
此种方式需要有经验的房地产专家处理,通常是共同投资,不适宜个人单独进行,且由于过程较为漫长,通常需要2年以上,因此投资人要算准更长远的市场走势。


五、商业地产投资


上面所谈的投资都是住宅地产(Residential),而商业地产指的是4单位以上的公寓、零售店铺、办公楼、仓库和厂房等项目。两种投资贷款不同,也适用不同法规与税收,商业地产往往更为复杂。

商业投资一般是进阶型投资人的项目,所要留意的东西全然不同,例如办公室房产要留心就业市场、公司动态、办公室等级等等;零售业地产则要观察商场优劣、何种零售业具有潜力、区域人口发展等问题,涉及的层面较为广泛且专业。


六、投资养老院、医疗院所


美国的战后婴儿潮人群走入老年,加上高昂的医疗费用,老年人对养老院、医院的需求急速增加,因此投资此项目也是不错选择,属于商业地产之一。有不少此种投资还可以包含EB-5投资移民,可让海外投资人人顺带拿绿卡,例如投资人买下养老院并尝试营运。


七、纯土地投资


在房市热潮当中,很多人会想起投资土地。美国土地虽大,但也不能随便买地,一旦买错地,没有发展后市,恐怕都难有翻身的机会。投资土地无非是希望被高价买下,或是被租用。

土地的价值在于是否有人流、车流汇聚,需要透过专业人士的指点,因为有时光看一块空地是看不出端倪的,唯有经过研究调查后才能判断土地的优劣,是否值得下注。


八、房地产投资信托基金(REITs)


此投资可以说是“房地产证券化”的项目,也属于金融产品范畴,是作为房地产企业的一种融资手段,往往由大型投资机构发起,并由业务仲介负责招募资金。投资人只是持有一定股份的股东,项目管理由发起公司负责。

所投资的标的物非常广泛,小至公寓、养老院,大至超高层大楼或购物中心等。好处是所得回报稳定,且有税收优惠,通常不需要大笔的资金即可投入,就如同购买金融产品。

以上大致介绍美国房地产的投资模式,不过投资人千万还要注意税法问题,尤其无绿卡人士容易忽略美国万万税。因此在投资前务必向美国会计师、律师或房地产经纪询问清楚,否则产生大笔的税额,便降低投资的回报了。




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