在美国购买商业地产的美国税问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 美国华人会计网



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来源:第一财富网


投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有,公司持有还是其他方式。美国房地产以公司持有的方式:公司(C-Corp)是需要双重征税的,所以一般来说,利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此,一般情况下,商业地产都是用LLC(LimitedLiability Company)的方式持有。LLC本身不是一个单独的商业体,它需要被指定作为一个公司运作,还是被指定为是一个流经实体(FlowThroughEntity),最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。在商业地产的持有过程中,投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。在商业地产持有阶段,投资者一般来说,都会从折旧项考虑,这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫MACRS(ModifiedAcceleratedCost Recovery System)。这个系统将实体的资产分成不同的项,每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年,住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧,来抵扣收入,从而降低净收益,减低美国税的税负。为了更大程度地进行折旧来减低税金,投资者可以采取区分折旧方式(SegregatedDepreciation),也就是一个地产项目,不用按照整体折旧,而是将其的组成分开。例如,商业地产不仅包括了房屋,还包括了周围的路,停车位,篱笆等等。这些内容的折旧年限是比较短的。故此,分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高,故此在当年的折旧数额提高,降低美国税征税的收入额,从而达到降低美国税税款的目的。这种方式美国国税局是允许的,也是一个很好的降低税款的美国税税务筹划和实际操作方式。

 

商业地产如何省税

 

A、初级省税


就是我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级省税。对于以个人名字买投资房产的,可以通过如下方法抵税:


1). 房子的地税(房产税),保险费


2). 房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费


3). 房子的维修费


4). 房东到美国来往的机票,餐旅费


5). 房地产公司的管理费


6). 房地产经纪的中介费


7). 寻找租客的广告费


8). 未成年子女的抚养费

 

B、中级省税


对于用公司名义投资房地产的,在有所有初级省税法则的同时,还有如下更优惠法则:


1). 您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用


2). 美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工,保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)


3). 为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税


4). 以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。


5). 您所有招待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用。


6). 您可以用公司的名义购买电脑,家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税


7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税。


8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅,度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。

 


C、高级省税


这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级省税法则同时有效:

 就是先买第一套,在抵押贷款继续买。


 为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,同时为了让解释明了,我省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

 

举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择:


 A. 您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。


 B.您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。


 你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。


 同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。


 虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。


 4栋 投资25万 *4 年租金 8万*4本息6万*4 年净收入是2万*4=8万


 同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。

 

更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!

 

这20年,您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金

 

要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!

 

就是先买第一套,在抵押贷款继续买。

 

D、终极省税

 

就是上面说的1031法则,卖掉,在贷款买更大的。资产翻倍。

 

美国税法第1031条规定:只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产,您就可以不交原有房产的资产利得税。

 

1) 新购房产必须是商业或投资用途


2) 在出售原有房产后,必须在45天内确定一个或以上的重置房产


3) 在出售后的180天内购买重置房产


4) 也可先够重置房产,再卖掉原有房产


5) 重置房产必须等于或高于原有房产的价格

 

如果您购买100万美元的商业地产,在卖掉后得到200万,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!您的净资产增加了100万,但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极省税法典——1031交易法则。

 







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