【头条 · 2016年如何投资?】投资旧金山湾区“教育房”保值 准没错~

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 华美优胜海外房产投资


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  旧金山房价和房租高到了什么程度呢?社交媒体上有人建议说,如果你住在拉斯维加斯每天坐飞机来回旧金山工作,每月的开销居然还比在旧金山租房便宜$700。这俨然大北京上班族住在通州的节奏呀!没在拉斯维加斯的话,一部分人还有更奇葩的居住妙招,比如住在自己车里,或者干脆将公交车当成了"客栈"......


  近几年来,美国加州旧金山的房价和房屋租金一直持续增长,截至2015年年底,旧金山平均房价中位数是全美的6倍。

  


  根据美国租房网站的统计,全美租房最贵的城市就是旧金山SanFranscisco,湾区的其他两个城市奥克兰Oakland和圣何塞San Jose也分别列全美第4和第5。旧金山市一房公寓中间月租为$3,590,许多城市的居民月收入都远未达到这个水平。

  


  看过房产中介公司的可租房源广告,你就能清楚地了解旧金山的房租有多恐怖。一室户的格子间公寓平均要价$2800以上,2房公寓都在$5000-6000,普通公司的管理层的夫妻两口都负担不起。


  很多湾区码农的太太们正期盼该地区房价暴跌,好下手抄底啦!但是旧金山房价真的会跌吗?


  谈到旧金山湾区2016的房价走势,让我们先来看看最近10年的房价情况。


  PaloAlto 的房价最近十年来一直是长势汹汹,除了2008年有微跌之外,近两年更是如坐了火箭一般的飞涨,你咋不上天呢?

  


(虚线为Palo Alto的房价曲线,本图来自Zillow数据,下同)


  Los Altos的房价跟Palo Alto情况类似,但是2008年跌幅有比Palo Alto大一点。

  


(最下方虚线为Los Altos的房价曲线)


  东湾著名华人区Fremont的房价是个过山车,从 2006年的70万到2011年低谷50万再涨回2015年的90万。

  


  长远看抗跌性强


  湾区面积广大,从图中可以明显看出,湾区每个City的房价并不完全一样,但从长远来看湾区的房价一直是在增长过程中,而且热点区域房价抗跌性非常强。


  房价反映的是区域内买卖意愿的体现,涨跌幅的原因复杂,失业率,人口净流入数量,工资水平,新房供应量都反映出房价水平。


  两年前在湾区买过房子的都沾沾自喜,当初60万的房子现在涨到了90万,涨幅超过50%,两年净赚30万。现在手里拿了大把现金的湾区码农太太们都在等着湾区房价暴跌抄底。


  但是,湾区拐点还没有到来,现在湾区inventory(存量房)比较低的时候,离拐点还远。目前湾区房价很坚挺,尤其是传统好区,供远小于需求。


  2008年后中美两国印了多少钞票,湾区作为全球的科技中心,必然是会分一杯羹。 中美两国的钞票都湾区硅谷跑,房价一定看涨,可预见的未来也是。


  而且学区周边的房子确实保值,跌得慢长得快。如果是刚需,比如孩子近两三年要上学的,想改善居住条件的,父母过来需要大空间的,你可以自己计算下,再租房几年的成本,以及预计房价的涨跌,要是两者相差不大,还是买房合适。如果是自住刚需买下来基本没错。


  附录《过去 46 年美国全国和加州的房地产变化趋势》(见下图)

  


  别以为旧金山地区的房价和房租已经达到最高点,美国权威房产网站Zillow近期已公布2016年北加州湾区的房价预测报告,该地区的房价年增幅至少在7%。现在投资仍有较大的升值空间!




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