扭转乾坤|土地税能否令房屋市场软着陆?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-03 新西兰华页



土地稅能否令房屋市場軟著陸?

紐西蘭業主比率近20年持續下跌,但仍然超過六成。沒有民選政府希望屋價大跌,房屋市場崩盤幾乎等同於現任政府落選。不過,以奧克蘭和及周邊地區房屋市場升年發展,政府在避免房屋市場硬著陸之餘,同時需要方法令房屋市場軟著陸。假如奧克蘭房屋市場維持過去幾年的升幅,將來肯定會出現大幅調整,何時發生,只是時間問題。


三月份的房地產市場數據顯示,政府和儲備銀行去年10月後相繼推出的壓抑屋價措施,只有短期效果,屋價在措施推出接近半年後,於三月份顯著回升。數據顯示,奧克蘭三月份平均屋價為82萬元,較二月份升7萬元。




總理約翰基提出向非居民徵收土地稅,以令房屋市場降溫。不過,為了不違反貿易協議,移居海外但在紐西蘭仍然擁有房屋的人,可以獲得三年寬限期。


紐西蘭曾在1990年代初期嘗試推行土地稅,但由於有很多豁免和漏洞,令該措施在當年未能達到預期效果。在總理提出徵收土地稅後,相信海外投資者已要求他們的稅務顧問做好準備。


稅務工作小組在2010年向政府提交報告時曾提及土地,但國家黨政府已表示不會採納。該小組提出的土地稅是劃一執行,不會有任何豁免;不過,該稅務小組成員在2009年後期曾作出估計,徵收1%土地稅可以令政府每年獲得46億元,但地價將立即貶值16.7%。總理放棄徵收土地稅,選擇把消費稅增加至15%,並運用增加稅收所得去削減最高入息稅稅率和公司利得稅稅率。自從2010年後,紐西蘭的地價增加至少45%至6700億元。


儲備銀行要求各商業銀行在審批房屋按揭貸款時更加謹慎,並限制銀行房貸佔屋價的比率。不過,多個因素仍在推高屋價,如利率持續處於歷史低位,央行並可能再減息;淨流入移民數目持續創歷史高位和房屋供應長期不足。


總理現在並不是舊調重彈,他提出的土地稅只針對非居民。但假如土地稅不作出任何豁免,以目前的地價,1%土地稅相當於每年有67億元收入。政府可以運用這筆收入去削減入息稅和消費稅,協助打工仔和基層市民;同時向炒家和投資者發出資本增值不是完全免稅的明確信訊,而屯積土地的吸引力下跌。可惜,在房屋問題上,目前的國家黨政府從來沒有對症下重藥的決定。

楊念


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