美国房地产交易中的地契与产权

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-25 LongAndFoster美国荣富地产


美国房地产中的地契(deed)是新屋主所拥有房产的证明,在经过许多购屋手续后所得到的法律文件,应静下心来,仔细阅读一下地契(产权証明)﹐并将其妥善保存。

房产地契 ,听起来似乎是一份难懂的法律文件,其实上,最重要的资料只有下列三项而已:1. 房产卖主 (Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名;2. 房产的详细描述,以及 3. 房产权的转移经过。

即是将地契确实送达买主手中,这道手续通常是在房产过户时,在中介公司 (escrow company) 见证下,交由买主签收。

地契的作用是买主对房产全部的拥有权, 如果一栋房产被数人所拥有,即可能有多份 (一份以上)的地契正本,每人都必须签字,转让手续才算大功告成。

例如最常见的一种地契 (Deed) 是夫妻共同拥有权 (community property) ,意即房产平均属于双方,一方过世,则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意,夫妻一方不得剥夺对方的产权。

另外一种是联合持有物业权 (Joint Tenancy ),与前述的夫妻共同拥有权类似,所有合伙人拥有同一房权,合伙人中如有人过世,其他人继承其产权,不过不能像夫妻一样,以共同拥有权的方式来拥有产权,只能从合伙人的名义,一起享用房产。

合伙房产还可以用共同持有物业权 (Tenancy in Common) 的形式,来解释各个合伙人对房产的权利。照此种规则组成的合伙关系,各个合伙人得以在毋须他人同意下,自行出售所拥有的股份或向银行贷款,并可将股份传给子孙或指定受益人。目前在美国加州会以此种形式来共同持有房产。

新屋主在获得地契后,必须向政府机关儘速登录 (Record),以免有人在屋主不知情下,私自盗取房产的整个或部份产权。政府机关在收到地契资料后,首先检视原来屋主是否在公证下签字,接着会将之製成显微照片,以供给社会大众取阅。

虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录,但是如果不这样做,后果正如前述的,产权极有可能遭到侵犯;比方说,前任屋主将已转手他人的房产,再一次出售或向第三者抵押贷款,则新屋主会因别人向政府登录自己的房产,而失去产权或成为贷款抵押品。

地契正本是证明房产产权的重要文件,不过,新屋主一旦向政府登录后,对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时,买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录,即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。

话虽如此,屋主还是应该小心保存地契,因为既然是一份证明产权的文件,将来总是会有用到的地方,就算是放在保险箱裡亦不为过。

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