投资新西兰房地产指南,工薪族也可以!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 纯爱新西兰



房地产投资对于很多人来说,都是遥不可及的梦想。可是在新西兰这个美丽的小岛国,投资房地产并非那么触不可及。哪怕你只是工薪阶层,只要有一份工作,肯与另一半一起努力工作,这个国家依然有适合你投资的房地产。房子的租金,你和配偶的工资,都可以帮助你从银行贷到更多的贷款。而运气好的时候,房子的租金就可以完全覆盖你们每月需要还银行的贷款,外加每年房子5%-10%甚至更多的增值,以钱生钱何乐而不为呢?而这些在新西兰对每个工薪族都不是梦想,而是近在咫尺的可实现目标。


房产法律常识普及


总体来说,新西兰的地产法律基本承袭英国法的体系,但是随着社会的发展变化,地产法律也在不断变化和调整,在某些方面已经形成了自己的特色。

产权(TITLE/地契)的种类及含义

目前最常见的地产TITLE也是新西兰法律允许范围内最高等级的产权还是FEE SIMPLE。这个概念在新西兰大致上和FREEHOLD 是可以互换使用的。中文经常翻译为自由产权或永久产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。产权人及其继承人对于该地产享有永久产权,在法律允许的最大范围内可以自由处分,可以将部分权益转移他人从而形成一个层级较低的地产权益,比如租给别人。可以将全部权益在一定时限内赋予他人,比如丈夫死后根据遗嘱让遗孀终生享有该地产,但是在遗孀死后依法另行处置,所谓LIFE ESTATE。 FEE SIMPLE 的地产在产权人死亡并且既无遗嘱继承人又无法定继承人的情况下,产权会收回给国家即CROWN,不过这种情况现实中极少发生。在特定情况下,依据法律规定,按照法律程序,FEE SIMPLE 的地产也可能会被国家强制征购,比如根据公共工程法案的相关规定。当然,因为有民选政府和法制保障,新西兰还没有出现过中国意义上的强拆。


LEASEHOLD 的意思是说,产权人的权益是建立在相关LEASE的基础上的。简单的说,产权人实际上是个租客,不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益,主要看LEASE的条款是怎样规定的。因为如此,律师一定要详细审查LEASE的相关条款,比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制,等等。在对LEASE有了完整了解之后,才能做出投资与否的决定。比如有的地产在所谓GLASGOW LEASE 上,虽然可以无限续约,但是可能由于很多年地租才调整一次,有可能由于地价在过去这些年的急剧上涨,从而在下次租金调整之时会有惊人的成倍的上调。最近已经有人因此打官司。但是,如果地租上调有LEASE的条款为依据,即使涨幅惊人,法院也一般很难横加干涉。

CROSS LEASE的TITLE也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。其产生有特定历史背景,主要是以前对于土地分割有过于严苛的要求,而随着社会的发展变化和人口的增长,又有土地分割进而产权分割的社会要求,因此出现了通过CROSS LEASE来绕过相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前。简单的说,一个典型的CROSS LEASE的结构是,一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE,这块定上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人,每个产权人有固定的产权份额,但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。然后产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订一个统一的租约,期限为999年,每个产权人对于自己房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。通常CROSS LEASE会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。有不少人说,CROSS LEASE的房子不好,其实不是一概而论,关键看CROSS LEASE的那个LEASE本身质量如何。这就需要律师仔细审读并提供建议。总体上说,CROSS LEASE有自身的缺陷,相对限制较多,产权人之间有发生纠纷的可能。新西兰法制委员会LAW COMMISSION曾提出报告,指出CROSS LEASE的诸多弊端。 新出台的新UNIT TITLES法案提供了更便捷的程序,在一定情况下可以把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。

与CROSS LEASE不同,UNIT TITLE是特定立法的产物,产生于70年代。如今市场上有越来越多的UNIT TITLE地产,特别是广泛应用在UNIT,APARTMENT, TOWNHOUSE以及一些商业地产等等。UNIT TITLE不仅能够实现地产的平面分割,而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个UNIT DEVELOPMENT要有一个UNIT PLAN, 要有一个全体UNIT业主组成的BODY CORPORATE。 每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使投票权。BODY CORPORATE 有法定职能和议事规则。 对于UNIT业主提出要求和限制,对于公共部位的养护使用做出规定。买方律师应该对TITLE特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审阅,并向客户提供解释和意见。卖方律师需要查对各项事务,并且向买方提供法律要求的证书来披露相关信息。新的UNIT TITLE法案已经于2011年6月20日正式生效。 相比旧的1972年的UNIT TITLES法案来说,这个新法律的规定更为详尽和完善。B比如,在公共部位的管理和维护上规定更加完善,在UNIT DEVELOPMENT的创立上更加灵活,在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加实际和有效、在UNIT TITLE地产的买卖上有更多的对于买方的保护和卖方的信息披露义务等等。当然,这部法律在实际执行过程中出现了很多问题,亟需进行修正。

CROSS LEASE也可能建立在LEASEHOLD的地产上,即产权人集体并不拥有一个FEE SIMPLE,而是集体作为一个LESEE和真正的最终产权人即LANDLORD有一个HEAD LEASE。然后再作为SUBLESSOR通过一个SUBLEASE把土地分租给各个CROSS LEASE的业主。这样的产权是CROSS LEASE(LEASEHOLD)。UNIT TITLE也是这样,可能一个UNIT DEVELOPMENT就是建立在一个LEASEHOLD的地产上面。这样的产权是所谓STRATUM IN LEASEHOLD。

新西兰有一个高效现代的地产产权管理系统。新西兰的每个地产,在数字化的今天,已经没有所谓地产产权证书的原件。数据存储在政府相关机构的电脑系统中,受批准的用户比如律师可以登录检索并复制产权证书。律师的任务之一,无论是作为买方还是卖方的律师,一般都会在第一时间获得产权证书复制件,并对合同中地产的证书记载事项进行认真核对和审查。如果必要的话,与客户核对以及进行进一步调查,在此基础上提供相关意见。



新西兰房地产投资指南 新西兰房地产投资环境介绍 


新西兰国土面积约27万平方公里,与英国和日本的国土面积相当,但人口仅423万,是日本的四十分之一。新人口增长有很大的潜力,房地产市场也有相当的空间。近5年来,新西兰房屋交易相当活跃,年均交易量为10万套,价值377亿新元,相当于每个新西兰人每年投入约$9,182新元在房地产市场。新西兰的土地属于永久产权,房屋有999年产权,一旦拥有,永远属于个人资产。华人在新西兰地产业起着举足轻重的作用。地产业与教育、旅游业,成为新西兰华人在新投资最为成功的行业。

 一、投资类别 

在新西兰房地产投资有以下类别: 

  1. 投资办公楼回报率:7%-9%

  2. 投资公寓:6%-9%

  3. 投资商店:5%-9% (1-3项的回报率高,但是增长率相对较低)

  4. 买旧房改建装修 

  5. 买地大的房子等待升值

  6. 买土地自己盖房子。 (在过去的5年中,很多华人在当地买土地盖房子取得很大成功。)

  7. 买土地自己分割出售。(回报高,但投资金额大,周期长,要2-3年)

  8. 买农场、农庄等待升值(升值空间较大)

  9. 买工业用地建厂房(较少发生) 

  10. 买商业用地建商业区(海外人士较少经营)   

二、投资限制和优待 

新西兰对海外人士来新西兰投资持欢迎态度。除了对超过5万平方米的土地及超过4000平方米的一线海景地有所限制外,其他都没有限制。海外人士及公司来新西兰投资享受国民待遇,房屋贷款均可以申请到75%-80%贷款比例;土地贷款50%-70%贷款比例,利率均与新西兰公民一样。海外投资大部分集中在最大的城市奥克兰。   

三、交易方式 

新西兰房屋和土地交易非常方便,一般通过房地产中介公司看房。确定购买意向后通过房产中介签约并交10%的定金。这个过程1-3天即可完成。接下来进行银行贷款,约需3-5天,然后等待交割过户。交割过户通过双方律师办理,通常只需半天时间(通常交割过户期限1-2个月)。 

在新西兰投资房地产,几乎95%以上的交易是通过房地产公司办理。因此寻找一家可靠的房地产中介公司及可靠的营销专家是成功的关键。新西兰的房地产中介公司都是有近百年历史的专业级公司;新西兰的地产法律非常完善,环环相扣,皆有法律可依。   

四、房地产市场价格 


新西兰人的平均年薪约4万新元,目前新西兰的住宅均价约为35万,首都惠灵顿为37万,约占全国1/3交易量的奥克兰市为45万新元。从平均收入和房价来看,新西兰的房价不算很高。新西兰近5年房价平均增长约为每年11.7%,处在理性范围之内。 

距离奥克兰市中心一小时车程的郊区,500-700平方米的建地平均价格约15-20万新元,车程在半小时之内的地价约为20-30万新元,这个价位对来说比较便宜,还有较大的升值空间。 新西兰租房市场非常紧缺,市中心1房1厅公寓每周$300租金,一个月$1000-$1200左右,仅售15-20万新元。2房1厅每周租金回报$450,仅售30-40万新元。几乎没有空置物业。郊区房子3房1厅每周租金500新元左右。新西兰的全新整栋别墅占地400-600平米,室内150-300平方米不等,售价在40万-80万之间,取决于不同的城市地段,折合成人民币240万-480万。   (此数据截至2014年9月,截至2015年12月,奥克兰房价均价已突破90万大关,奥克兰北岸地区均价已突破百万)


新西兰投资和税制环境简介  


一、新西兰的投资环境 

新西兰实行自由经济,一般而言,对海外投资者没有特别的优惠政策。就直接投资而言,当海外投资者要投资新西兰(所占的投资份额等于或大于25%時被视爲海外投资者)有历史意义的敏感性土地,重大的商业资产,农场和捕鱼配额时要通过海外评审委员会的评审。评审内容包括投资额,投资行业及投资方式等。这方面相关的法律有《海外投资法2005》、《海外投资规定2005》。 

除了直接投资外,中国投资者还可以通过股票市场进行间接投资。一般小额投资者无需审批,但投资/收购价金额大于一亿新元,或公司股票市值/资产价值超过一亿新元,就需报海外评审委员会审批;其二,要收购的公司如是具有历史意义的敏感性土地,捕鱼配额,也要通过海外评审委员会审批;第三,中国投资者要收购的公司的股权等于或大于25%,也要通过海外评审委员会审批。一旦投资者直接或间接投资新西兰上市公司高达5%的股票,根据《1988年证券法》,投资者要向证券交易所递交《大宗股票持有者》通知。 

新西兰的《商业法1986》中含有反垄断的条款,政府的《资源保护法1991》,《公平交易法1986》,《消费者保护法1993》也是常常用来阻止海外投资者的收购。新西兰是一个自由的金融市场,海外投资者的资金可以自由汇入和汇出,政府对大宗资金调动有监管制度。

 二、新西兰的税制系统 

纳税比例数据到2016年已有相应的变化,新西兰税务局网站可以查询相关准确数据:www.ird.govt.nz

新西兰现代税务课证系统承习了英国传统税务系统的骨架,并在此基础之上进行了一些渐进式的改革。它的主要税目有: 商品服务税稅率12.5%(到2016年已变更为15%) 企业所得税稅率30%,個人所得稅稅率19.5%,33%,39%三个累进税: 福利稅稅率49%,64%。

 三、新西兰主要税制特征 

(一)商品服务税(GoodandServicesTax) 

新西兰的商品服务税和中国的增值税类似。在新西兰,商品服务税(GST)对一般商品及一般商业服务而言都征收12。5%的税捐。在新西兰,如果年销售额少于新币4万元以下是不必登记注册商品服务税(GST)税号,也不用缴纳商品服务税的。 

(二)个人收入所得税 

在新西兰,所有的税务居民必须将他们所有各种不同来源的收入合并计算出一个收入的总值,然后依照一种累进税率的计算方式来计算申报他们的个人收入所得税.(总收入$0-$38000的部分缴纳19。5%的税率,$38000-$60000的部分缴纳33%的税率,$60000以上的部分缴纳39%的税率)。 在新西兰,个人收入所得税税额的减免以减低税率为主要的形式,但所有的收入都必须上税,没有免税额度。在新西兰一般受薪阶层两星期或每个月一次通过(PAYE)工资税纳税系统来缴交个人所得税。

 

(三)企业所得税

在新西兰企业按12.5%缴完商品服务税后,年终净利润按30%缴企业所得税。企业如果给员工使用公司车辆,发放实物,则要向税局缴福利税. 

新西兰有一项个人所得税避免重复纳税的抵扣系统,例如,企业所得税自2008年4月1日起为30%,而个人所得税税率最高为39%,公司企业将扣除30%税率的税后的红利分发给个人后,个人只需要再付9%的税率来补足该红利应付的39%。

(四)财富拥有相关的税目

 在新西兰,财富自然增长是不会被课税的(无资本利得税)但在财富转移时可能需要缴税。例如,赠予财产时要缴交赠予税,赠予税起征的税率是0%,而赠予总值在新币$27000元以上时为5%(一年以内)。而赠予总值在一年内超过$72000时,赠予税税率上升至25%。印花税也对商业不动产交易加以课征,但一般住宅买卖、股票转移或动产转移并不需要缴纳印花税。新西兰在目前已废除遗产税的征收。

 

四、中国与新西兰的自由贸易协定谈判

 

中国和新西兰在1986年曾签署双方税务协议。根据新西兰《企业所得税法》第58条规定:“当本法案与税务协议条约有冲突时,以税务条约约束力为主”。这项规定意谓着中新签署自由贸易协定后,双方进行贸易往来的企业可以享用协议中所规定的各项优惠。

 

因为新西兰主要税法结构相对简洁明确,运作顺畅,且新关税一般相对较低。自由贸易协定对新西兰税制体系的冲击应该不太大。但对中国商界而言,确是一个刺激企业界来新西兰寻求商机的诱因。

 

新西兰购房:你能出多少?借多少? 



你能出多少?  

对于新西兰中产阶级而言从房客向房东的转变一直以来都是必须要走的一个过场。房屋所有权在这里已经成为一个共性,甚至在过去“租一辈子房才是王道”的蓝领社区也同样如此。忽然间所有人都想踩着房产的梯子翘首以盼伴随着房市繁荣带来的资本增值。新西兰全境的房价都已经涨到我们的父母觉得是天价的地步,产生的结果就是与其说租房更划算,还不如直接买房来得更为现实。然而,购房者在按揭市场上的竞争日益加剧,银行过去那些个需要的三分之一购房款作为首付的日子也一去不复返了。简言之,尽管房产价格大规模上涨,其实想要拿到购房贷款从来都不是一件容易的事。  

尽管对有些人来说拿到房屋贷款相对容易,可是想一次性付清却不容易。对你来说将偿还贷款和其他与购置第一套房产或者搬进新房子相关的所有费用都考虑在内至关重要。  

他们能借我多少?  

在翻阅报纸上的房产板块或者看房之前,你应该算算以你的存款数,你的收入,你的支出和你的债务情况为基础你能出多少钱。依据你想保持的生活品质,你需要计算出你的收入中有多少用来偿还贷款,多少用来维持生计。许多银行和贷方觉得人们年度还贷数目不要超过他们收入的30%到40%之间更为可取,尽管对于高收入者来讲比例可能略高。他们会基于你的境况进行多方面评估,举个例子,大部分贷方更愿意让借方家庭在偿还贷款之后留足资金,因为他们还有很多张嘴要养活。其实不管你具备偿还哪种程度贷款的资格,先想想让你觉得最舒服的。因为你肯定想每天晚上都睡个好觉。  

任何未清偿的债务都会影响到你最后能从银行借到多少钱。如果你本来就在偿还学生贷款或是信用卡债务,这就会被考虑在内了。不过还有些时候,这也是个合并债务的的机会,比如说,将信用卡债务(支付高额利息)并入房贷,然后支付更低的利息。  

在这个充满竞争的年代,当银行和其他贷方为抢占市场份额拼到你死我活的时候,你也许会为你能借到的贷款额惊喜不已。不过,需要注意的是你借得越多,还得也越多。  

P.S.举个例子,为了买一张桌子你以20年每年10%的利息借到35万贷款,最后利息方面你需要支付46万1千,和最初的35万加起来一共是81万1千。  

如果你在同一时期只借30万贷款,到最后你就只用支付39万5千利息,比上面少6万6千,加上最初的30万需要支付69万5千。这个例子以贷款期间利率不会波动为前提。  

贷方通常都会提供房产价格的80%作为贷款额。如果他们觉得你能搞定还款许多贷方还会出借90%。一些人甚至会100%地出借,但是只有当他们确定能收回他们的钱并且当这一过程中出现差错时他们就会启动抵押权人拍卖程序。在出借高比例贷款的时,贷方常常会要求一名信用良好的家庭成员作为担保人。现如今对人们而言,日常支出和高房价使存钱越来越困难因此这些高比例贷款吸引了他们中的很多人,特别别是初次购房者。不过还是要慎重。你最不想经历的应该就是承受压力成天挣扎怎么才能把贷款还上,或者更糟的是,你的房子被收回。 

80%以上的贷款一般都会产生额外费用。银行常常强调房产要经过专业评估,而一些则要求你要拿出贷款偿还保险那部分以防你生病或是失业。你也可能会被要求支付2%的贷款涨幅。 

好消息是如果你计划出租一些卧室来帮助支付房贷,许多贷方会把这项纳入考虑范畴并收取房租收入的75%作为你的保证金。


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