Connect 瞰海公寓

项目名称：Connect  海景公寓

房产类型：公寓

所在城市：奥克兰

所在区域：中央商务区（中区CBD）

物业属性：新房

房产价格：56万纽币起

房    型：    工作室10套，一房+多功能54套,

                     二房24套，二房+多功能10套

项目规模：2-15层，房源 98套住宅  （每层7户）

期房：        2017年12月交房

周边配套：购物中心、康体医疗中心、顶级大中小学

项目定位：尚品海景公寓  奥克兰大学学区公寓 

                 紧邻皇后大街、一站式托管服务

                 顶级中央商务区投资房，纯海景房

                 新西兰本土顶级设计公司、工程施工

                 建筑公司Hawkins亲力打造

在市场行情稳定的前提下，如何利用杠杆原理来投资新西兰房产呢？

前期需要支付的总款项：

以此两居室户型为例，总价是53.4万纽币，首付25%，约为13.575万纽币，也就是人民币58万左右，这是第一次付款，时间是2016年购房时。

2017年交房前，客户可以开始贷款，海外人士贷款一般为60%-70%（假设以最高贷款比例70%为例），刨去首付，客户自己还需要缴纳5%的，则第二次付款是总价的5%，即2.71万纽币，约人民币11.653万人民币。

相当于两次付款，客户一共支付了30%的房款，约70万人民币。此时Connect已经交房了，客户在交房之后开始偿还70%的贷款。

假设未来租金：

交房时，房屋精装修，已经达到了出租条件，同等区域2居室的精装新房的租金可达600-650纽币一周，可以整租，也可以分租。就假设2017年的租金仍旧为650纽币一周，即每月租金可以达到2600纽币。

我们再来看一下银行的按揭情况：

【假设未来的贷款利率为5%】房款54.3乘以70%，即贷款38.01万纽币，每月还款2052纽币，这样的2600的租金还可以覆盖掉每月还款金额以及物管费、税费等，相当于交房后，客户不需要再承担按揭费和其他支出，因为租金已经覆盖了他的支出。

这样看来，客户用30%，即70万人民币就获得了这个永久产权的房屋。这就是我们所说的以租养房、以租养贷的概念。

若是想要出售，纵观新西兰房产市场的价格趋势，据统计，从2012年至2015年，新西兰的房价整体上涨了56.6%，每年的房屋上涨比例是10%-17%。如果按照中间值14%来估算，两年后（规避33%的增值税）房屋估值为54.3*1.14*1.14=70.57万纽币，则收益为70.57-54.3=16.27万纽币，即人民币71.6万人民币。

让我们来回顾一下整个投资全程，

客户付出的成本是70万人民币，

获得收益71.6万人民币，

则投资收益比为71.6/70=102%，

投资周期是4年，

则客户的年均收益107%/4年=25%/年

这样看来，投资新西兰房产是一项非常可观的超高资本回报率的投资。而且海外市场非常稳健，没有国内的高风险。

用到的就是银行贷款的杠杆，如果客户预算150万人民币，那么这样的户型就可以购买两套，而且在房产市场稳健的前提下，4年之后就会翻一番。

比起国内的房产投资，新西兰更有优势，首先在新西兰是交房后才开始还贷，此时的房屋已经达到出租条件了；而国内买了房，就要从一开始就承担贷款压力，而没有交工的房子也没有办法出租收租金。

小编提醒：以上所有的情况皆为在市场形态良好的情况下发生，世上没有任何一项投资是只赚不赔的。但是只要政治稳定，市场经济稳健，房产长线投资绝对是一个非常不错的选择。