最全贷款和税率新政解析!华人, 海外收入买房, 且买且珍惜!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-25 凌宇澳洲移民


最近这段时间,澳洲各大银行对海外收入贷款接踵而来,昨天早上,维州工党又重磅一击,宣布提高海外投资者的额外印花税和土地税,具体英文原文如下:

政策步步紧逼:
2014-2015年,中国买房者共计投资243亿澳元房产,成为澳洲最大的海外购买国。

2015年7月1日起,海外投资者需缴纳额外3%的印花税。

2015年12月1日起,海外买家申请FIRB再也不是免费了,同时还不能购买独栋新房,是不是要哭晕在厕所。

2016年1月1日起,海外投资者购买澳洲房产,每年需额外缴纳0.5%的地税。同银行开始全面调查海外收入贷款材料的作假程度,最近一则关于悉尼和墨尔本300余名Broker被调查的消息在行业内传播。

2016年3月19日,Westpac银行宣布海外收入贷款额最高不超过70%,并且提高海外人士的贷款利息。

2016年3月21日,NAB银行宣布对于纯海外人士,最高贷款比例将下调至70%。

2016年4月4日,ANZ银行银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门。

2016年4月16日,澳洲联邦储备银行警告,称若中国经济猛然下滑将对澳洲房地产市场造成严重影响。
 

这么整理下来,是不是明白多了,澳洲的政府和银行都在发布各种政策,规范市场。

 

西太银行(Westpac)
西太银行(Westpac)宣布不接受海外人士贷款申请,这一政策将在4月26日一同执行,所有在4月26日前获得的预批,将有90天的有效期,并且不能有贷款结构的变化,否则就按新政策执行,同时还需要澳洲或境外的报税材料甚至中国社保基金账单来核实收入证明。

澳洲公民
· 身份是澳洲公民的人士,无论是在境内居住还是境外,都允许使用海外收入贷款,并且都可以享有最高70%的贷款额度;
· 长期在境内居住的人士需要出示澳洲税务记录;
· 长期在境外居住人士需要出示海外工作签证;
· 不接受再贷款以及提现申请,无论是Westpac内部,还是从其他银行转进来;
· 不再接受海外自雇收入;
· 自己建房同样不再接受海外收入。
 
PR(永久居民)
· 身份是澳洲PR的人士,无论是在境内居住还是境外,都允许使用海外收入贷款,但贷款需要文件有差别。
· 长期在境内居住的人士,需出示澳洲税务记录,最高可贷房价的70%
· 长期在境外居住的人士,需申请FIRB,最高可贷房价的70%
 
持临时签证居民
· 准确来说,对于居住在澳洲境内的非公民或PR人士,将不再接受海外收入的贷款申请。

澳新银行(ANZ)
ANZ从2016年的3月29日起,对其原来的海外收入的贷款政策做了大幅度的调整。

澳洲公民
澳洲公民在海外工作,银行对其的贷款政策没有变化。同于以前的海外政策,可以最高贷到80%,但是,对其收入证明的文件的要求有所提高。

非澳洲公民(包括PR)
澳洲永久居民政策变化最大。主要变化是根据申请人收入中的海外收入所占总的收入的比例(不包括房子本身的租金)来决定是否贷款以及贷款的比例。具体如下:

1. 100%是海外收入银行不予贷款。

2. 50%<海外收入<100%

Refinance只能原来多少贷款,现在还是多少,不能多贷;贷款最高可以70%;公司名下不能贷款;贷款担保不能贷款;建筑贷款有限制;3. 海外收入<50%政策不变,也就是最高可以贷到80%,但是收入证明有变化。
国民银行(NAB)
纯海外投资者仍可照常申请贷款,最高贷款比例为70%。
联邦银行(CBA)
联邦银行4月19日宣布,对于没有公民或居民身份的纯海外收入贷款不予批贷。
公民或PR在境外工作的需提供海外雇佣合同中英文版本,以及三个月工资流水或报税材料。


贷款专家紧急支招:


关于海外收入买房,确实政策越来越严,一方面政府为了控制风险,另一方面一些行业内不良贷款中介的弄虚作假极大地损害了这个行业,也给贷款人造成信用损失,所谓no作no带。而银行z之前的放水也在无形中助长了这一风险,据悉当前收紧房贷,一些银行的贷款业务几乎下滑了70%。


同时一些分析认为这一系列的政策就是为了限制中国人在澳洲无节制购房,其实专家们认为这也是想太多了,这些并不是针对中国买家,毕竟中国人的海外收入贷款只占银行整个贷款率的5%都不到。银行政策的各种改变属于正常的市场调节行为,目的只为规范市场,降低房市风险,而不是为了针对谁。

 

而纯海外收入的贷款目前确实难做,一些如Bankwest及ING等小银行可能还有操作余地。而且银行会亲自打海外收入提供方的公司官网座机来核实,一旦出现空号、三次以上没人接、查无此人甚至和你的薪水数据不和,都立马拒绝。当然,如果都是通过澳洲本地收入,或者海外收入的正规渠道来申请贷款,只要材料准备齐全,是完全不用担心的,毕竟银行也要放贷,才有钱赚。


关于印花税:


除了银行的大棒,今天火上浇油的就是印花税了。维州工党政府宣布,如果他们上台,今年7月1日以后的海外投资者需要交纳的额外印花税将从3%上升到7%,加上正常的印花税,买一套100万的房子,要交12.5万左右的税给政府!这个消息一放出来,四座哗然。还记得去年7月1日之后征收海外印花税的事情吗?许多人都以为一加印花税,房价就会跌,没想到,房价涨的比什么都快...


这个政策一旦实施,将会在未来四年内为维州带来$4.8亿的收入。工党领袖说,之所以要提高海外投资者的印花税,是因为希望使用这笔钱来维持维州的宜居,修建基础设施,投资政府服务,合理使用海外投资人士的支持,在人口增长的同时保持墨尔本及周边地区的宜居性。


什么人会受到额外印花税增加的影响?


答案是:如果你不是澳洲PR,也不是澳洲公民,你不是澳洲的税务居民,那么到时候,如果工党上台,要买房的你就要准备交这个税了。


什么人是澳洲税务居民?


1. 在澳洲连续或间断至少183天

2. 移民至澳洲的PR人士或澳洲国籍人士

3. 纳税人或其配偶的养老金在澳洲


所以,如果你打算买房,但不属于上述人群,那么您就要小心啦!这个钱可能要出!


除了印花税,如果工党上台,维州的地税对海外投资者来说也要涨了!2017年1月1日起,海外投资者要付的地税将从0.5%上涨至1.5%!又是一波圈钱的政策。这里所指的海外购房者是广义的,什么人会受到影响呢?


1. 如果你是澳洲PR,澳洲公民,新西兰公民,那么安全了。如果你不属于上述三类人群,那么请继续看第二条。


2. 如果你不是上述三类人群,但居住在澳洲,那么,你安全了!但如果你不居住在澳洲,还要看第三条。


3. 今年12月31日你住在澳洲吗?如果你不在澳洲,那么你中枪了!你是海外投资者。如果当天你住在澳洲,那么请看第四条。


4. 你今年全年不在澳洲的时间会超过6个月吗?如果会,那么即使你12月31日在澳洲境内,也要中枪了!


中枪的人,记住,工党上台的话,你要在2017年1月15日以前通知State Revenue Office你需要交额外的地税。但是事情不是绝对的。如果你符合以下条件:


1. 有证据证明你住在过澳洲很长一段时间
2. 有证据证明自己在今年在澳洲居住的目的是接受教育或工作
3. 有家庭成员在澳洲居住
4. 有资产在澳洲,在澳洲的银行有资产
5. 有本地社区的社交生活,比如参加俱乐部的协议,加入本地教会或参与义工服务


印花税,地税都涨了,税务局也要参一脚。而且是已经确定的。今年7月1日起,如果你是海外投资者,不是澳洲的税务居民,那么,只要你卖房的成交额在200万元或以上,那么你需要向ATO交付10%的Withholding Tax。这个税款的目的,据说是为了防止海外买家炒房。所以只要是7月1日以后的房产交易,成交额在200万或以上,且卖家属于非澳洲税务公民的范围,买家需要直接将10%的成交额缴纳给ATO,这笔10%的税将不经过卖家的手。这意味着,如果你销售到时卖出去了200万的房子,你到手的只能有180万,因为那20万被交税了。


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