【Meriton项目点评01】《悉尼内西区Lewisham之Luna》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 澳洲房产大全


主编寄语

考虑到很多买家并无全非以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士不同需求之考量,从今开始,我将用几期我的看房日记的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。


文/大悟(微信:262739843)


【我的看房日记28】

【Meriton项目点评01】

《悉尼内西区Lewisham之Luna》


2016年4月30日 星期六 天气:晴


前言


很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?


后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,


Harry Triguboff。


这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。


MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。


关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。


个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。


2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!


2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!


所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。


考虑到很多买家并无全非以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士不同需求之考量,从今开始,我将用几期看房日记的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。

项目综述

开发商:Meriton

项目名称:LUNA

所在位置:内西区Lewisham

距离市中心:7公里

所属Council: Marrickville Council

总套数:298套

价格区间:

1房:62万澳币起

2房:79万澳币起

3房:104万澳币起

交房时间:2016年中旬及下旬

区域宏观简述

Lewisham

目前市场一瞥


独立屋市场:


独立屋市场代表的更多的是区域地皮的价值。目前Lewisham独立屋中位价在130万澳币,位于全新州第221位,过去1年房价涨幅22.48%。


公寓市场:


Lewisham的公寓中位价66万澳币,排名新州第197位,过去1年涨幅16.3%,排名第173位。


总得来讲,悉尼的公寓涨幅在全澳是排名第一的,当然入市价格也是最贵的,但相对全澳城市中最大的人口基数而言,依旧稀缺。因此,表现良好,是经得起推敲的。


Lewisham所在的内西区(Inner West),是悉尼人口基数最高的区域之一。因此在悉尼,内西区的需求是十分旺盛的,多数选择这里的人士以自住人士为主。


想想看,这样的区域往往没有哪一点十分出众,但仍有有很多人愿意居住于此,对于一些投资人而言,可能缺乏亮点;单对于自住人而言,距离市中心不远,交通方便,的确是利好。


而较高的自住人比例此因素的重要性,在房屋增值上的关键程度,我个人觉得它绝不亚于水景等的亮点来得弱。


交通指数:★★★


Lewisham距离市中心7公里,是典型的内西区。这也是Lewisham最大的卖点。


悉尼的市中心位于东部,内西区是位于悉尼版图的绝对圆心区域,居住在这里无论是在东南西北哪个区域上班,开车都十分方便。


同时,Lewisham靠近悉尼西部交通最最重要的公路Parramatta Road。区域内拥有火车站,轻轨站,汽车站。


项目所在位置,距离火车站500米,距离轻轨站不到50米。


购物指数:★★☆


Lewisham区域位置在Marrckville所属区域管辖内算是最小的之一,因此我把它定义为过渡区。所谓的过渡区就是区域本身的基建更多的要仰仗于周边较大的区域。


Lewisham本身是没有购物区域的。如果购物,我个人会选择其西面的Summer Hill或者北面的Leichhardt。这两个区域都可以算是澳洲内西里比较有生活情调的区域了。经常看我文章的朋友应该知道,所谓的lifestyle,就是人不能太多。熙攘但不拥堵。


在我看来,内西Burwood就不能算是有lifestyle,因为大量公寓的落成,造成有限区域内太拥堵。


如果不以购物为目的,而以逛街为目的,那么周边这些区域恐怕都无法满足,要么去2公里外的Ashfield Mall, 要么去市中心的Broadway Shopping Centre,大约5.5公里。


人口密度指数:★★☆


我刚说过,Lewisham是个不大的区域,连同周边的Summer Hill等区域,都是以独立屋为主的形式存在。这也是传统悉尼内西区的地貌。目前Meriton的此项目可以算是内西区里最大的公寓类项目之一。Meriton总是能够承担这样的角色,而往往这样的角色,能够更好的填补对应区域内公寓类项目不足所涌出的需求。


学区指数★★☆


小学

Lewisham Public School 排名在2015悉尼Better Education网站上的小学排名里,满分100分,得分91分,排名在前230名之列。





初高中


其中Christian Brothers高中得分92/100分。在统计的582所学校里,排名第149位。John Berne的排名未被列出。




大学

大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。


悉尼大学:4公里

悉尼科技大学:5.9公里


医疗指数★★☆

周边最近的大型医院


Sydney Private Hospital: 1.8公里

Royal Prince Alfred Hospital:4.4公里

Strathfield Private Hospital: 5.8公里


人口分布指数★★☆


区域自住比例较高,澳洲人比例过7成,但个人感觉东欧人较多,如周边的Marrickville,华人比例有限。


人口收入指数★★☆


区域内家庭收入在7.8万---13万澳币的最多,但也不超过20%,其次为13万-18万澳币。没有超过所在的Council平均水平。


投资指数★★

Lewisham区域内在租公寓十分稀缺,从新房市场的供应量的考量,租金市场还算稳妥,个人预计,2房租金在650-700澳币/周,毫无问题。700-800澳币,考虑到当地人口收入情况,还待验证。


公寓类房屋在同区域的替代产品较少,80几万澳币,投资在这里的2房,个人感觉,风险不算高。


用料及建材指数

关于建筑本身,不做评论,但是内饰而言,这个项目的用料,个人感觉Meriton是用心的,Miele的厨房用具,大理石木纹材料的地砖及卫生间,整体感觉,比原来的质量确实好了一个档次。



总结


Meriton就像是一个游戏规则的指定人,而投资人在他们看来,就像是缸里的鱼,有时无奈得很。


他们价格定得稳准狠,一句话总结就是:丫爱买不买!老子不用上市,有的是钱!


他们价格的飘忽总能让一部分人分分钟就有自己房子涨了几万的错觉。但实际上就是马三立老先生的那仨字儿:


逗你玩!


你说买他们项目到底能不能赚钱?过往的Rhodes, Arncliffe, Zetland等等,其成功案例比比皆是。


那有没有赔钱的呢?布里斯班的Soleil和Infinity,这两根筷子也真是让人够窝火的。


所以,我从来不迷恋开发商。但是话说回来,Meriton的选址,尤其在悉尼,往往都暗藏惊喜。但是他们给予一部分人回报,也让一部分成为炮灰,不单单是价格提的离谱,其物业费的飘忽也是一个让人十分伤神的事儿。


但说白了,还不都是市场造就的?


Lewisham是那种名不见经传的区域,也许很多人压根看不上这里,但此次Meriton又是第一个进入同类区域的大型开发商。这于我而言,未来的升值和开发商的关系有,但多大,就不好说了。


考虑到价位,与其花120多万买在悉尼东南部同样6-7公里的区域,对于花费80-90万澳币,投资在内西区的6-7公里,我不敢说,它未来的增幅有多大,但起码,风险度如估价等则是非常可控的。


本期《我的看房日记之Meriton项目专辑》第一期就是这样,感谢阅读!


注:以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场,房产投资有风险,请务必理性选择。

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