中国投资者热衷澳洲置业,我们为什么需要海外资产配置?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 澳洲太平洋房地产


据外媒报道,根据外国投资审查委员会的年度报告,在截至2015年6月的12个月里,中国对澳大利亚住宅和商业地产的支出升至243亿澳元,而此前两年分别为124亿澳元和59亿澳元。另一份报告则显示,参与毕马威和悉尼大学调查的所有中国投资者都想配置更多澳大利亚资产,澳大利亚房地产正在源源不断地吸引来自中国的资金,来自中国的房产投资增长率已经连续两年超过100%。国人除了热衷住宅、写字楼和商业地产投资外,还有农业领域也成为近年来的热门投资方向。注入农业的中国投资已接近25亿澳元。




我们为什么需要配置海外资产


海外配置资产中国刚起步


如果做一个横向比较,我们会发现中国人海外资产配置比例并不高。发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右,某些国家甚至更高,比如新加坡,由于自身市场太小,资本市场又发达,足不出户就可以全世界投资,所以比例更是高达37%。而中国家庭的海外资产配置目前仅为5%左右。绝大多数中国家庭是没有海外资产的。即便是中国的高净值人群,海外资产配置比例也并不高。



资本逐利而动无国界


今年,朋友圈、微博里都在发:王健林又在国外砸钱啦!潘石屹带着资产“外逃”啦!李嘉诚把钱都搬到欧洲啦!可大众舆论却将这些新闻引向了一场有关“爱不爱国”的大讨论。其实这和爱不爱国,有没有责任感,扯不上丝毫关系,纯粹是资本的逐利行为。对于资本来说,也不应该有国界。如果你的资产超过一亿美金,通常就需要family office来管理你的投资组合了,而这个投资组合是全球性质的。



澳洲的酒庄,新加坡的基金,美国的国债,香港的保险,伦敦的房产,只要是风险收益评估达标,都会列在投资组合之内。资产到了这个级别,一般来说都会有稳定的收益和回报,这也就是为什么处于世界TOP1%的富豪资产能够一直积累、传承,和其余的人不断拉开差距。


家庭投资模式一直在扩张


以房地产为例,早期,中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市,但目前,已经开始全国范围内投资。例如投资回报率比较高的北上广深,以及海南、三亚、厦门、烟台等这样的旅游城市。这是市场开放、信息公开、壁垒降低形成的必然趋势,照这个趋势发展下去,也必然从全国买房到全球买房。这已经是现在进行时了!中国人目前海外房产投资的增速成倍上涨,进2014年就购买了超过300亿美金的海外房产。



人民币离岸汇率持续走低


从去年8月央行人民币中间价浮动以后,人民币两天之内跌了4% ,11月,人民币加入SDR,可能会持续走低。这个档口,把人民币资产换成海外资产,是一个非常明智,也非常正确的决定。例如日元对美元跌了50%,人民币还坚挺,那么相当于现在去日本买房打了五折,这就是为什么中国人这几年去日本疯狂买买买。关注财经新闻的朋友可能会发现,最近一年,中国的外汇管制越来越严,尤其是最近半年,更是严查严打地下钱庄,限制“蚂蚁搬家”式换汇,近两个月,银联卡境外提现也开始受限。一系列的动作和政策,都是要锁死人民币资产流出,因为,人民币资产正在以前所未有的速度出逃。8月11日之前把人民币换成美元,8月11日后你就相当赚了4%。随着资本管制的严格,人民币资产转移出国会越来越难。等到大多数人反应过来,想要把辛苦钱转出海外,会发现,已经来不及了!


海外资产如何配置?


清华大学中国与世界经济研究中心主任、清华大学经管院博士生导师李稻葵先生说:我长期以来一直呼吁,其实我呼吁了将近10年了:中国的投资者应该在全球范围内布局自己的投资类型和产品,不能局限于一个地方。因为中国投资者已经有大量资产,所以投资者需要多元化的产品来对冲风险,不仅要对冲个人的财富风险,还要对冲留给子女的财产风险。我特别想强调的一点是:投资者一定要有长远眼光。


也许投资者将资产投到了欧洲,一年之内负增长,但只要你认定这个大方向没问题,投资的是稳定、定位不错、基础资产没问题的公司,就要坚定不移持续下去,一定要有耐心,一定要长远。规划国际化的资产,一定是短期内你不指望的钱,也就是把未来三四年内你不用的钱分配到国外去。还需强调的是,对于投资于国外市场、境外市场的资金,你在短期内不要太着急。将资金配置到国外是一个长远战略,是一个长期的方向性决策,你需要慢慢的一点点地执行,而不要被短期的信息、新闻、炒作所影响。


房产发展稳定永久产权 首付一成


澳大利亚是全世界少数几个拥有稳定房地产市场的国家,稳定的调控政策和规范的管理模式使各地房地产价格在全球金融危机(GFC)的几年仍保持稳定。凭借着完善的房地产法律和管理体系,澳洲房产市场被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场,是财富人士全球资产配置的利器。当前,购买澳洲房产仅需一成首付,产权为永久产权,带精装修,租金回报稳定,空置率低,且购买手续简便。


人口持续增长移民水平强劲


据澳洲统计局(ABS)发布的最新统计报告显示,澳大利亚人口每天增加1000人,预计在2033年达到3200万人。在2013年人口增长总数中,移民占其中的60%,每年大约有18万新移民来澳定居。随着中澳双边合作的加强,预计未来会有更多中国人赴澳留学、工作和生活!


住房供应量远远小于需求量


与人口激增相对应的住宅兴建缓慢,导致理想物业愈加供不应求。根据RP Data最新报告,澳大利亚平均每年新建住房达15万套,未来的一年内可能达到18万套,需要每年新增3万套住宅才能够缓解住房短缺问题。国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)说,到2031年,住房需求量将比供应量高出66.3万套。


房贷“利好”进一步催热澳洲房市


澳洲房产市场中购房贷款最高可达到7~8成,当前房贷利率接近历史最低水平,达到一定数目还可只还息不还本,利用租金有规律地还贷,投资买房还贷压力较小!此外,澳元兑人民币汇率当前约为1:4.5,促使更多海外买家进入澳洲市场。


总结
2016年投资的重点还是要跟实体经济紧密配合,一个重要的关注点是整个实体经济在调整,去产能、去库存,这个过程会带动相关的实体企业并购、重组。还有一个重要关注点是:已经低迷了若干年的一些产业,例如钢铁、煤炭等由于并购、去产能,它的价格走势可能在逐渐见底回升。现在回到当初的那个问题,想必,你已经有答案了,2016年海外资产配置势在必行!






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