【EB5项目】纽约法拉盛市中心黄金地段商住地产项目推荐

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-26 佳晨旅游



推荐项目:纽约法拉盛市中心黄金地段商住地产项目


项目开发商

美国知名超市连锁集团,某超市品牌是经过其前身纽约金城发超市将近20年的发展整合而成的全新高端品牌。作为纽约最成功的大型华人超市,该超市致力于与新一代华侨生活紧密联系的零售行业,坚持“品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念。该超市集团在全美已经拥有15家分店,资金实力雄厚,2014年的集团营业额为2.5亿美金。



 

项目概要

本项目是债权投资,对该超市集团其中一家分店,法拉盛缅街超市的重建。项目总投资为4950万美元,包括开发商出资2000万美元,EB-5融资1850万美元,银行建筑贷款1100万美元。该超市位于纽约法拉盛市中心寸土寸金的核心商业区-缅街,到纽约7号地铁总站仅一步之遥。项目所在地周边的房价已在1100 美金/尺,租金已高达2200美金/月,其租金收益与房屋价值都是有保证的。缅街周边因地势非常优越早已经没有可开发空地。而此集团是在早年就买了这块地,市价1800万。该超市从12年开业营业至今生意红火,因当地供需矛盾,所以需要扩大营业面积,在EB-5资金进入后将原超市推到,并重建为7层商住综合地产,包括地下停车场,1层扩大营业面积后的超市,2层写字楼,以及3-7层的43套公寓。目前该项目已经于2015年底开工。 




法拉盛介绍

法拉盛这个名称源自荷兰西南方的一个名为法拉盛的城市。在1989年纽约市的市区合并前,法拉盛是位于皇后郡的一个小镇。近年来由于包括华、韩、印度、巴基斯坦、萨尔瓦多和希腊裔等移民的涌入,使法拉盛成为纽约市族裔最多元、皇后区内种族最繁多的社区。法拉盛是美国最大,成长最快的华人聚集区。在纽约地铁7号线通车至法拉盛之后,它已成为拥有庞大华人及韩国人的商业及住宅区。现在定居在法拉盛的华人已经超过了曼哈顿的华埠,成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。法拉盛有良好的华人居住和商业基础,是华人投资和移民的首选区域之一。




为什么投资在法拉盛

法拉盛市中心新住宅严重供给不足,供需矛盾尖锐!法拉盛华人人口在过去10年内快速增长37%,也使得有限的住宅资源越来越难以满足需求。法拉盛地区的经济在近几年内一直持续增长,即使在2007年和2008年的经济危机期间其增速并没有放缓。到2010年法拉盛的就业率上升了3.1%,高于皇后区和纽约市其他区域。2000年到2009年间,法拉盛企业数量增长幅度37.6%。自金融海啸到2010年,法拉盛人均工资涨幅16.9%。2002年至2008年间,法拉盛房屋增长率为41.1%。

据纽约房地产协会2013年第三季度的市场报告,2013年第三季度的法拉盛总销售额是113亿美元,与去年同期相比增长了31.63%,与上季度相比增长了38.6%。法拉盛区域的就业率在近几年一直攀升,截止到2010年,法拉盛区域已有近4万个就业岗位,零售商铺和办公楼的增长已无法满足其行业迅速增长的需求。缅街7号地铁站是纽约最繁忙的几个交通线路之一,最受商业租户欢迎的区域也是缅街两边的商铺。诊所,律师事务所和会计这三个行业对于高端写字楼的需求日渐上涨,开发写字楼是未来法拉盛市场的必然趋势。


项目地点

42-78 Main Street, Flushing, NY,11355

项目位于美国纽约市皇后区法拉盛最繁华的商业旺地缅街上,西临法拉盛著名地标纽约世界博览会场地和美国国家网球公开赛比赛场地,南眺凯新娜公园。每年吸引数万游客前来此地游览。

步行五分钟至凯新娜公园,十分钟可至纽约7号线地铁总站,车行十五分钟至拉瓜迪亚机场,三十分钟至肯尼迪国际机场。另有十几条纽约大都会运输署和私人公共汽车线路,还有许多华人经营的小巴士连接法拉盛和曼哈顿华埠。

法拉盛在I-495、I-678高速公路旁边,居住长岛、威彻斯特和新泽西州的华人,都会到法拉盛购物消费。




项目规划

地址:法拉盛缅街42-78

建筑面积:110,300平方英尺

项目资本投入:

总投资额:   4950万美元,其中:

开发商出资: 2000万美元

EB-5融资:   1850万美元

建筑贷款:   1100万美元

项目成本:



项目构成

第一层超市: 12,867平方英尺

从2012年9月该缅街超市在此开业至今,生意红火,年销售额达$1,650万美元,年净利润超过$100多万美元。新建后的超市建筑面积为12,867平方英尺, 比原来扩大了3, 800多平方英尺的营业面积,将为本超市带来更多的客流量。


第二层办公楼: 10,460平方英尺

项目第二层将按高端办公楼设施规划,合理化设计帮助企业提升办公效率,创造更舒适的办公环境。主要出租对象为当地诊所,律师事务所,以及会计事务所。


第3-7层高级公寓:44,829平方英尺

项目三层至七层为以小户型为主的43套高级公寓楼,共44,829平方英尺;屋内设计将聘请专业设计师,风格以动静分离,简约明快为主,空间错落有致,科学分明。


地下停车场:42,144平方英尺

停车场於地下室,采用代客泊车的专业服务方式。服务於商业综合楼的客人。专业化的设计保证了车辆安全平稳顺畅的驶入和驶出。它同时也充分利用了空间,提供尽可能多的停车位。



如何盈利

项目结构清晰简单,风险可控性强,工期短,预计2018年竣工并完成43套公寓的出售,项目的总投入为4950万美金(包括1850万美金EB-5资金),按照保守市价,竣工后完成43套公寓出售就已经回本,整个项目地产价值超过1亿,实现地产盈利超过5000万美元。

改建前的超市年净利润已超过$100万美元,加上新建的地下停车场与写字楼出租,每年仍有上百万的保守利润,现金流充足。




绿卡安全

项目共募集37位投资者,所需创造370就业指标。本项目通过全美著名经济学家Michael Evans博士采用就业驱动模型,计算项目实际总产生就业430个(包括直接就业,间接就业,衍生就业),远超出了移民局对项目要求的370人,就业盈余达到60个,远满足绿卡要求,绿卡批复有保证。

在项目移民文件方面,由前移民局长 Robert Divine先生亲自撰写,并由他递交的项目样本申请。Robert Divine先生在整个EB-5业内非常权威,对项目文件把控出了名的严格,项目文件与结构设计由他操手把关,保证项目文件安全,不会出现失误而导致项目被拒。

EB-5之父及法案创始人Ricardo Inzunza先生作为本项目顾问。Ricardo先生在1984年被里根总统任命为移民局长,参与EB-5法案的颁布。其在任期间审批的个案超过7000个,EB-5第一个项目以及绿卡也由有他批准的,诸多被他提拔的官员目前也在移民局任职。作为顾问,Ricardo 先生对于项目表示大力支持与肯定。



项目安全

美东最大会计所提供审计服务:

DiSanto, Priest & Co.是成立50年,美东地区最大的,也是专门为EB-5投资交易提供高级审计,税务,会计咨询解决方案的领军会计事务所,2014年荣获“100强企业”,“最佳工作场所”等荣誉称号。该所在世界范围内已经拥有超过3000个EB-5客户,同时也帮助区域中心以及项目方有效实际的管控好投资资金的风险,本项目聘请该CPA会计所,使整个投资流程在美国证券法的框架下,更加安全,透明,以及合规。 

第三方监管机构保证资金流向透明:

EB-5资金是由第三方监管机构,按照监管协议的制定,进入项目账户。如果出现意外被拒,投资款会从第三方监管机构返回到投资人的账号,整个资金流向对投资人完全公开透明。 

双银行认可本项目并提供额外资金保障:

以色列Hapoalim国家银行与芝加哥国际银行经过细致评估,分别愿意为项目提供2000万美元,与1600万美元的过桥贷款,保证了资金链充足。



退回机制

投资人五年后退出方式:

按照当前保守市价价格,项目竣工后完成43套公寓出售(44,829平方尺),整个项目就已经回本,完全足够偿还EB-5投资者$1850万美元。

或者:

项目在第五年价值超过1亿美元,项目公司可以按照物业价值的最大60%取得银行商业贷款LTV即约六千万美元,用来归还EB-5投资人的投资款。

 或者:

运营稳定后,选择一直持有1至2层商铺物业而获取稳定的现金流,每年租金360万美元,银行可按照租约再融资4000万美金,用来归还EB-5投资人的投资款。

 或者:

正式绿卡批复下来以后,在客人若想再投资的情况下,可以选择50万美金作为公寓的预前购房款,用低于市场价的优惠价格购置黄金位置的地产。



还款抵押

1. 该集团对于整个项目直接的股权抵押(包括价值1800万美元的土地)。

 

2.项目方将用包括五个楼层的43套豪华公寓,一个楼层的高级办公楼,一个楼层的大型超市,及地下停车场总价值1亿美元的物业作为1850万美金EB-5夹层贷款抵押物,超过五倍的担保抵押。

 

3. 此集团主席吴老板对于本项目EB-5资金出示的个人还款担保,其合约是按照个人的名义签署的。如果无法还款,吴老板个人以及作为法人的名下与个人资产公司都负有连带责任,并且对于个人信誉会有严重影响。吴老板对于自己的这个项目成功与还款非常有信心,才会出示个人还款担保。


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