“鬼屋”翻新变豪宅 ,4 个要点教你投资回报率翻番

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-03 逸居新西兰



在奥克兰房价大幅上涨的背景下,对于那些想要进入房地产市场的投资者来说,准入的门槛变得越来越高,财务上的压力也越来越大。如何才能以最少的投入获得最高的回报?其实除了购买新房,翻新现有的住房也可以大幅增加住宅的价值。比如在2014年一套位于Grey Lynn被调侃为“鬼屋”的破房子,在买家用107.5万(新西兰元)购进之后对其进行了翻新,最近这套房子的价值竟然翻了一倍。



房子不在新旧,它固有的价值就在那里,关键在于您如何发掘。即便淑女良人,但若素面朝天,蓬头垢面,也必然无法让人心生好感。而适宜的梳妆打扮,略施粉黛,则会变得光彩照人,艳压群芳。同样的道理也适用于房屋,这个淡妆浓抹就是恰当合适的改造装修。

为了弄清翻新房屋的奥秘,逸居特地跟踪探访了一处位于北岸Birkdale的老房子。这座最初只值60多万(新西兰元)的老房子,在投资者几个月的翻新努力下,房屋价值增长20%。


Birkdale是一个非常适合投资的地区,我们之前就为您分析过。在Birkdale,您花70-80万就可以买到占地800-900平米的全幅地独栋别墅。这在今天的奥克兰非常难得。


更多关于Birkdale的地区介绍,请戳链接:

投资北岸可以不用又偏又远,紧邻市中心的Birkdale是你下一个买房选择吗?


言归正传,逸居先带大家一同来领(ren)略(shou)一下翻新前的房子:

外墙斑驳,年久失修,只此一幅照片相信大家对屋内的状况也能猜到一二。




Duang~~,大家都猜对了么,真实情况比之前猜想有过之而无不及吧




不合理的格局设计,加之墙体、家具早已失去光泽,使得拥有两扇窗户的厨房,即便在阳光明媚的白天,也显得昏暗无光。




此处无声胜有声。各种经典的失败搭配都浓缩在了这一张照片里。尤其是木质栅栏,堪称神来之笔,精炼准确的表达出房主内心世界的挣扎与彷徨。




整理一下已经凌乱的情绪,我们再来欣赏一下改造后的房子:

改造后的房子在端正,宽敞,采光,格局等各个方面都做出了最好的诠释。




宜静宜动,享受一个人的世界,享受一家人的欢乐。




结构紧凑,功能齐全,时尚前卫,简约不简单!




厨房卫浴也一并整改,全面更新换代。


生活中我们常见邻家小妹成长为亭亭玉立的大姑娘,这个案例俨然是把东施变成了美女。房主为什么可以获得巨大成功?可以在几个月时间,得到超过10万新西兰元的丰厚回报?这主要得益于以下几个方面:


入手准确:

选择具有升值潜力的房子,挖掘埋在沙子里的金子。看似简单,但其实并不容易。这不但需要对市场未来走势有一定判断,更要对目标房源的相关信息都有所了解,比如,房产性质,社区居民,周边配套设施等等。


装修得当:

符合现代人的需求和审美。不用奢华,但突出家庭气氛。整体色调也以暖色系为主,带给人们真实,放松的愉悦感受。


格局改造合理:

大刀阔斧,巧夺天工。以Birkdale的这套房子为例,房屋在改造后,无论在格局,还是在光线等各个方面,都非常成功。特别是功能使用,各区域清晰明快,相互融合,有机地组成一个新整体。


控制预算:

钱要花在刀刃上,不要投入超过房价15%的费用去翻新房屋。

奥克兰房屋平均翻新预算(仅供参考)
厨房平均是8平方米,预算在NZD 12,000和NZD 16,000之间。

卫生间平均是6平方米,预算在NZD 9,000和NZD 12,000之间。

对于一套面积150平米的房子,重新铺地板大约需要11250新西兰元,即75新西兰元/平方米。

如果要隔离出一间12平方米的新卧室,大概要花费22,000新西兰元。

翻修庭院地面的花费大概在NZD 166/平方米和NZD 888/平方米之间。

在奥克兰的热门地区,如果翻新得当,回报率将非常可观。

以一套房子价值60万(新西兰元)的房子为例,如果是100平米,那么翻新的总花费不会超过8万(新西兰元)。假设房东当初支付了30%的首付款,加上翻新的成本之后的总投入成本是NZD 60万 X 30% + NZD 8万 = NZD 26万,假设房屋在翻新后的价值达到NZD 86万,在扣除了中介费和利息等成本之后,房屋的增值超过了NZD 10万!


投资回报率=实际回报/实际投入 X100% = NZD 10万/ NZD 26万 X 100% = 38.4%.房东通过自己的努力和用心,获得了高达38.4%的回报。

原来除了居家享受之外,翻修住宅还有投资理财的作用。

在眼下的奥克兰,除了让房屋实现快速增值,翻新还可以让打算出租房屋的房主招到更优质的房客,获得更高的租金回报。在房贷日益严苛的今天,这无疑可以降低房主的财务压力。

看到这里,您是不是也想购买旧房然后再翻新呢?
想法虽好,但房屋翻新这种事还真不是什么人都能自己尝试的。



来自加拿大的David King在奥克兰翻新房屋时由于规划失误,最终不仅没有让房屋实现增值,反而花光了自己的积蓄,可谓是赔了夫人又折兵。David King的思路比较混乱,最开始他决定修整庭院,好让住房更加美观,于是他把预算全部用来铺设木制的Deck。但后来随着天气转凉,David King意识到自己房子最该修整的部分不是庭院,而是应该在墙壁里加装保温棉,不过此时庭院的花费已经掏空了他的积蓄。

除了合理的翻新计划,在翻新之前,您最好还要了解一下这个地区的最新房价行情,要装修好区的差房子而不是差区的好房子。
 

由此可见,对于大多数投资者,特别是那些没有相关经验的新手来说,自己DIY翻新是非常困难的。因为您不知道如何操作,非常容易走弯路。买方代理的顾问可以为想要翻新房屋的业主提供咨询服务,帮您挑选靠谱房屋,完善翻新计划。他们将用最专业的服务满足您的不同需求,确保您的房产可以成功升值。




如果您有任何问题,可以在微信里问逸居,或者写邮件给逸居:pat@multimarketing.co.nz,逸居会咨询专业人士集中为您解答。


视频由新西兰卓嘉传播制作

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