中产阶级投资智慧!谈谈加拿大商业地产那些事。。。

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-23 加拿大房产投资


很多人概念里,投资商业地产就高大上, 需要雄厚的财力,其实未必。商业地产有数千万的酒店,医院,购物中心,也有几百万的餐馆,写字楼,到几十万的商用公寓。



我老板开始也是投资住宅地产,买一栋便宜的房子,装修一番,租出去,每月赚租金和按揭地税的差价。过个三年五载的,卖掉它,再赚一笔和买价的差价。


若有个三五栋也还好。我老板最多的时候有二十多栋。 问题就来了。烦!今天这家马桶堵了,明天那家冰箱不制冷了,后天又一家炉子不点火了。这还好,花点小钱就能对付。可是更糟糕的是,今天这家搬出去,很可能需要刷漆换地毯。明天这家搬进来,又给你挑出一大堆毛病。最可怕的是,不交房租了,还赖着不搬家。等走完驱逐程序,你的房子几乎得拆了。


自从我偶然的机会接触到商业地产,尝到甜头,就对住宅地产再也提不起兴趣了。当然,快速倒卖的机会除外。


一个例子:我三年前买进来一个商用公寓,$216,500,空关了6个月,租出去$2750, 去掉社区管理费和地税,每月净剩$2000。 现在租金已经涨到$3032了。因为用钱,要卖掉它,要价$375,000。(我替你说,真黑呀)刚刚签了约。买卖的差价就十几万,这钱赚得省心啊。因为所有的维修都是房客的事,并且还不搬家,去年年底又新签了一个十年的租约。


前几天,一个外地的客户,让我推荐几个投资房给她。 重点选了几个二十几万的地产。最好的一个住宅公寓$24万,月租$1450。 每月地产税$225,  社区管理费$400,每月净收入只剩下每月$825;最好的一个商业公寓$26万,每月净租金$2500,地产税和社区管理费都是租客另付。看看差别:三倍的净收入。


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当然,住宅,一两个月就租出去了。商业地产就难说了。空个一年两年很常见。没有租出去之前,很痛苦。不但没有收入,还要交地产税和社区管理费。若没有钢丝一样的神经,可能夜里要睡不着了。


可是,你若把这一切拉长到十年,就该有不同的看法了。


住宅虽然一两个月就租出去了,可是房客平均也就是住个两年左右。两年空上三个月,十年就空关一年多。


商业地产虽然可能要闲一两年才租出去,可是租客往往是五年十年的租客。空置率差不多,还没有维修的头疼事。


最关键的是,买一个空关的商业地产,把它租出去,它的市场价值马上就涨上来了,然后耐心卖个市场价,回家偷着乐去吧。


尤其是你有现金的情况下,买那些不得不马上卖的地产,“趁他病,要他命”。价格能压多低压多低。出价决不超过成本。然后慢慢地卖。看起来你是乘人之危,其实,他若有更好的选项,为什么卖给你呢?其实你还是帮了他忙,自由市场。来源 va_landlord 


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