房价下跌无望!严谨数据告诉你:安省房价虽高,但依旧合理

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 加拿大一德地产



(约克论坛专稿)著名政经杂志《经济学人》的智库有一个经济模型:“房价与该地区市民的可支配收入、房价与该地区租房价格之间的关系可以用来评估房价是否合理。如果该地区的房价上涨幅度,比另外二者的长期平均水平要高,则说明房价高估,或者租金和收入即将上涨”。



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“数据帝”为你说事实、摆数据


在这个模型下,我们不妨看看当下安省的房地产业状况。根据加拿大地产协会(CREA)的资料:全安省的房价平均水平略高于50万,年增长率为12.7%。而来自加拿大统计局的资料则显示:2015年1月安省的平均周薪是949.91元,到2015年12月,周薪已经上升到978.46元。可惜的是,今年1月份,安省的平均周薪有所下降,至962.61的水平。所以安省的年平均收入略高于5万,年增长率为1.3%。

 

安省房价接下来的趋势


而安省租金的平均增幅,是受到政府的限定,所以数据为2%。所以,安省房价的年增长率是租屋价格的约6.3倍。平均房价刚好约为年薪的10倍,低于英国房价是年薪12倍的水平,澳洲房价更是完虐之。按照《经济学人》的模型,安省房价接下来的趋势可以从这几个角度去分析:


1、论平均周薪


卑诗省以906.97元输给了安省,而且给去年同期相比,卑诗省的平均周薪水平还是倒退了0.4%(男默女泪的数据)。但坐拥房价全球第三高的温哥华,卑诗省的房价没有跟随着平均周薪的倒退而下降,反而是越来越高。卑诗省的平均收入没有增加,根据《经济学人》的模型,则是租金不断上涨了。



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而着眼安省,平均周薪比去年同期增加了1.3%。所以,相比起卑诗省的房价存在高估的争议,安省的房地产业接下来的走势,很有可能是租金在现有基础上继续提高。

 

2、论人口基数


另外,根据统计局的最新数据,全加拿大人口有3千6百多万,其中安省的人口就占了超过38%,达到了1千三百多万。安省相对庞大的人口基数,为购房的刚需打造了夯厚的土壤。



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当然,人口基数只是房价高企的其中一个原因。坐拥温哥华这个房价全球第三高的城市的加拿大卑诗省,人口只有4百70万,不及魁北克省的三分之二,但房价与安省不遑多样。可见相比起卑诗省的高房价,安省相对高的购房刚需,的确能够给高房价提供一定支持。

 

安省“坐火箭”的房价恐怕将会持续


如果单纯论收入而言,安省的工资水平的确有提高,只是通货膨胀率与生活用品、食品价格的提高令收入的提高被蒸发了。



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作为加拿大经济增长的“三架马车”之一,安省的经济增长前景相对明朗,且失业率一直低于全加拿大整体水平。因此,对于外国“财”与“才”的吸引力,自然相对更高。


正因如此,对于那些意欲等待安省房价回落谷底才置业的市民而言,恐怕等待的时间会很漫长了。


作者个人微信号:yangliufeng002


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