【真相】政府重拳限制海外贷款,澳洲房价真的会跌嘛?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-29 ASSA盛通澳洲投资


最近澳洲房产圈里最为轰动的消息莫过于各大银行收紧对海外人士的贷款申请了!这则消息把那些正要成交,或等待成交,和正准备投资的海外买家都弄的人心惶惶,害怕银行不批贷款,物业无法成交。


那究竟澳洲房产还能不能投资呢?让小编来分析分析,四大银行(ANZ、NAB、CBA与Westpac)的实际政策,到底为房地产市场带来什么影响,以及它的成因和未来的发展方向。 

ANZ

4月4号暂停海外贷款

ANZ(澳新银行)是与中国有着最多业务往来的澳洲银行,它在4月初率先改变了政策。如果贷款人(非澳洲公民)的收入是100%来自海外(即澳洲境外),他们的贷款申请将会被拒绝。


如果申请人的海外收入的比例>50% ,银行最多能给贷款人提供房价70%的贷款,审核要求也会非常严格,比如不接收公司名义购买,不接受担保人担保的贷款等。 


如果海外收入的比例<50% ,申请贷款时需准备未翻译的文件原件并且护照的审查比以前更加严格,比如海外买家需提供护照上所有的出入境的盖章页面。贷款资料也必须通过6项测试,包括雇佣合同全本、报税单,签证,以及其他未经翻译的原文件。


CBA

4月18号暂停海外贷款  

连占澳洲房贷市场份额25%,一直保守不做纯海外贷款的CBA(澳洲联邦银行)也跟随ANZ加入严厉打击外海贷款的阵营,紧缩了收入来源标准并提高了存款规模的要求。


由于大量贷款申请人使用虚假的境外收入证明申请贷款,这让银行感到担忧。所以收紧了放贷政策。主要针对经济收入来自海外的澳洲公民和永居,也将收紧房贷政策,最高放贷比例将减少至房屋买家的70%。


Westpac

4月底暂停海外贷款 

Westpac(西太平洋银行)宣称,由于考虑到平衡风险和可持续发展的愿景后,作出取消海外贷款的决定。同时,其旗下子公司St George、Bank SA 、Bank of Melbourne都暂停房屋贷款给非本土居民及临时签证持有者。

从上面这个表格可以清楚看到,Westpac(西太平洋银行) 不再发放贷款给海外人士。

海外人士的定义:

- 不是澳洲国籍

- 没有澳洲PR(绿卡)

- 持澳洲暂时签证(TR)但大部分时间不再澳洲居住


只要没有澳洲国籍/PR,牵扯到海外收入,一律不贷,必须使用澳洲本地收入证明,才可以贷款。不光海外人士悲剧,主要从海外获取收入的澳洲本土居民及永久签证持有者的贷款额度也被压缩,金额最高为财产价值的70%。


NAB

目前NAB(澳洲国民银行)对于海外贷款还没有明确的表态,但最近也在持续审查其借款规则,并把海外买家的保证金和贷款价值比率(LVR)从80%降至70%。


那当下海外信贷需求是什么情况呢?首先看个数据

在过往的两年中有价值$95.5 billion的物业被海外买家购买,如果各大银行一刀切似的把对所有的海外贷款说不的话,那这些买家怎么办呢?难道让所有的海外买家一次性付清么?


小编觉得不太现实,首先这里面的海外买家可不都是有着可不贷款属性的中国买家,其中很大比例是美国人,新加坡人,韩国人等等,(而且可不贷款的中国买家也不可能是大部分)。其次,海外买家在购买楼花的时候分明是可以贷款的,怎么能到成交的时候海外贷款政策就消失殆尽呢?虽说银行是私有的,但是作为一个多文化,多种族,讲求信誉的移民国家,如果任凭各大银行如此对待这些海外的投资人士,岂不是太儿戏了么?!最后,银行把钱贷款给开发商建房子,如果把海外贷款一刀切掉,客户成交不了,开发商破产,银行还是一样拿不到开发商的还款,对他又有什么好处呢?


我们再从另外一个角度看看政府对于海外投资的问题。众所周知,现在澳大利亚经济依旧低迷,唯有房地产业行业带动着经济的发展,同时提供着大量的就业机会,而且大批的海外资金的不断涌入,也是政府喜闻乐见的。澳大利亚政府也看准了机会,在今年适时的推出了海外投资者的申请手续费,维州也将于7月把海外投资者的印花税从3%一下子上调到7%,这与其说是政府为了限制海外投资者的投资行为而出台的政策,不如说是政府想趁机捞一笔的政策,毕竟无论是申请费还是印花税都不足以打消海外投资者的热情。


时间要退到这个月初的时候,发生的一个事情:


这两篇报道说的是,在Westpac 199周年的庆典上澳大利亚总理谭宝出人意料的批评了银行家们对于广大人名群众的不公平对待,这其中的一个重点就是在央行没有增加利息的情况下,各大银行纷纷自行增加利率,损伤了老百姓的利益。而这个时期又恰恰是Westpac在被Australian Securities and Investment Commissions (Asic) 彻查。 



Royal Commission, 这是工党政府如果在7月2号的大选上胜利后的一个承诺,会成立这个机构来清盘彻查各大银行的商业违规操作行为,以平复人民群众对于银行的怨声。而在即将大选的最后冲刺阶段,谭宝政府如此高调的施压银行,极有可能是有着政治目的的,而这种政治目的应该已经凌驾于经济目的之上了。


解说了一段背景后,时间来到4月21日上午,总理谭宝和财长一起会见了4大银行的CEO们,在宾主双方进行友好会谈的同时,他俩要求银行完善自己的企业文化和加大管理力度。然后在同一天的下午,Westpac就宣布取消了海外贷款政策,还美其名曰是为了更好的服务广大在澳的居民。


综上所述,在当前形势下四大银行一起取消海外贷款的可能性不是没有,但是应该再找到另一种银行间内部的平衡后才会做出相应的决定,以免造成大量的客户成交不了的后带来的一系列问题。


这当中存在一个死循环,过往两年有将近$96 billion的物业被海外买家买走,银行前期放贷给开发商,但是不放贷给客户成交,将会导致开发商破产,最终银行收不到开发商的还款,到头来对银行自己没有一点好处。即便是四大银行一起停了海外贷款,还有很多其他银行比方说花旗,汇丰以及其他非银行机构,所以目前处于调整阶段,海外这么大块蛋糕谁不想吃啊。


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