你在美帝买的房子值在哪儿?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-28 美国房产投资顾问团


美国是世界公认的经济发达、法制建全、投资市场成熟的国家。所以全球每天都再有无数投资客瞄准这里。从最近的客户情况来看,不论是为孩子上学,为自己投资,还是为将来移民,都有更多人咨询美国房产了。

那么如果真的要在美国买房,你可能会有所顾虑,美国房子有啥好呢?让一位过来人告诉你吧!

  • 美国房屋面积:“不玩儿虚的!”

在美国,房屋面积以居住面积计算:必须是室内居住的可用面积。

如果别墅的地下室没有装修就不能作为居住面积计算在内!阳台、车库都不能计入居住面积!在中国,房子的总面积和价格都是按照建筑面积计算的,这就涉及到得房率这个概念。所谓得房率,是指实际可供住户居住和支配的面积与每户建筑面积的比。现下国内新房的得房率越来越低,上海等地有些新开盘的公寓得房率只有70%。得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。因此购房者在美国选择房产时,一定不要忽略中国房价基于建筑面积而美国房价基于居住面积的计算标准。

以这样的价格差异来看,如果要拿中美房价做比较,那么中国每平米的房价必须除以得房率才能得到相同的衡量标准,比如:

一套100平米中国公寓,只能和美国一套70平米的公寓相比。从价格上来算,一套中国公寓价格是每平米20000元,得房率为70%,按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准,中国单位面积房价应该为20,000/70%=28571元,每平米房价至少被低估了30%。


  • 美国房屋装修:“超精装修级别!”

中国的房屋分毛坯房和装修房,售价也有很大差别。毛坯房大多只有门框没有门,墙面和地面仅做基础处理而未做表面处理,水泥墙、水泥地、各种管子暴露在外,需要购房者花费更多资金进行全面“大装”和购买一切家用电器,虽然这类房屋的售价较为便宜,但其他支出也并不是一笔小数目。

而在美国是没有毛坯房这个概念的,普通中产阶级社区出售的别墅或公寓(贫民窟和高犯罪率地区除外)都是装修好的。

装修内容包含以下方面:

  • 所有室内装潢均已完成,地板、地毯、玻璃窗、墙纸、墙漆等细节之处都无需买家再费心费力;

  • 厨房设备如煤气炉、烤箱、碗柜、油烟机、冰箱、一体柜等一应俱全;

  • 盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋浴设备、壁式储物柜、瓷砖、家用洗衣机、烘干机等全部到位;

  • 室内中央空调、热水炉子、防火防煤气预警装置等都已安装完毕;

  • 如果有车库,车库的自动门系统、内部粉刷等都已完成。

注意,不含桌椅床铺等家具哦,美国都习惯自带家具哒!不过这种程度以中国人的眼光来看,也绝对是超精装修级别了!

相比较,美国房子的总房价包含了全部装修和家用电器,而不是另外单算,省去了大笔的额外费用,也节省了精力。

因此在比较两国房价时,除了减去得房率30%的差异外,还需要计入至少10%的装修和家电成本(在中国这类费用约合房价的10%,如果精装费用会更高),而不是单纯地对平米数相同的两地房产进行比较。


  • 美国房屋回本时间:“比中国快30年?!”

除了房价上涨所能带来的收益,在美国出租房子也能带来可观的收益。例:亚利桑那州一套公寓,使用面积大约110平方米的两房,总价人民币90万元。公寓租给了在附近高科技园区上班的较为年轻的中产阶级家庭,每月租金为1300美金,毛投资回报率大约12%,净收益在包租情况下可以达到7-9%。”

有数据显示,热点地区加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%,扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在3-4%;近两年大家喜爱投资的奥兰多房产净租金回报率大概是6-7%,也就是说同样投资100万人民币的房子,一年到手租金是6-7万人民币。

在美国买房投资,较高的收益率,加之租售比比较高,最多10多年就能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本则至少要40年以上。

  • 美国房屋交易制度:“很少有人能忽悠你”!

美国是世界公认的经济发达、法制建全、市场成熟、教育体制先进完善、文化包容性极强的国家,该国开放的态度和旅游市场的旺盛让很多外国人拥有了在美国度假和投资置业的机会,这在一定程度上促进了房地产市场的稳定发展和房屋租赁市场的活跃性。美国购房的流程全部在相应法律的监管下进行,无论是开发商,经纪公司,还是产权公司,都不能有灰色地带,投资者的一切权益都受到法律保障,由此可见美国房产市场的成熟稳健。

所以总体来说在美国投资房地产的风险较低,收益稳定,回报率也相应较高。



(资料源于房天下网)


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