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　　按照惯例，卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ，一定要在当年交税(联邦税为20%，另加州税，)。如要延税，则必须用税例第1031 条作免税交换，将原来物业的资本增值和折旧，转到新交换的投资物业上。具体如何操作才能享受减免税政策呢?让我们一起来解读美国1031减免税条款。

　　使用1031交换条例，必须十分谨慎，最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。此外，不论是做“同时交换”(SIMULTANEOUSEXCHANGE) ，或做较常用的“延迟交换”(DELAYED EXCHANGE) ，通常都需要雇用一个“被认可的中间人”。

　　这类公司也叫做“促成人”(FACILITATOR) 或“帮助人”(ACCOMODATOR) ，它是一个独立 (即与投资者没有关系) 的机构，有些“中间人”是专门帮忙投资者作免稅交换的独立公司，有些则是“产权公司”(TITLE COMPANY) 属下的附属公司。

　　1031 税例主要条款

　　1、需要以“同类”物业作交换。但“同类”的定义很广阔，只要是赚取租金 入息的物业便可。故此，公寓可以换货仓，空地可以换单一住宅，办公大楼可换公寓.....在美国以外的物业不能作交换。

　　2.需要换相等或更高市值的物业，而且净值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。

　　3.需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。(注：如果卖出的物业已经成交，在去找exchange的公司便来不及了)

　　4.需要按45/180 天条例。1031条例里面，有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD)，是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格，迟一天都会导致交换失败，而失去延税优惠。

　　(请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”，所以在接近年终做1031 交换，有可能由原来物业交易完成开始，至明年四月十五日之间没有一百八十天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。)

　　订明 (IDENTIFICATION) 注意要点

　　不论原来物业数目多少，在订明期内，交换人必须按以下三个条例中的任何一项，以书面订明交换物业﹕

　　1、三个物业条例﹕不论订明物业之总值，订明不超过三个物业。

　　2.两倍价值条例﹕不论订明物业之数目，订明不超过原来物业价值两倍的物业。

　　3.百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目，将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。

　　订明物业时，必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。

　　“中间人”提供的服务，可以全部用电话、传真和邮件进行，故在洛杉矶地区以外的人，也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种，一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上)，但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。

　　倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)

　　通常做1031交换，都是先将本身物业交换出去，然后按上述45/180天日期的规则，去交换另一个物业。但是，在有些情况下，可能会先将新的物业交换进来，然后才将本身物业交换出去，这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE) 。

　　REVENUE PROCEDURE 2000-37内，规定要合法地进行“倒转交换”，必须符合两个要求﹕

　　1、纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为"QEAA")

　　2.纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为"EAT")

　　QEAA 是什么安排?

　　要符合QEAA安排的需要，必须按以下做法﹕

　　1.该物业要用“交换产权持有人”("EAT") 名义拥有。

　　2.纳税人需要有真正的交换意图。

　　3.纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内，被此定立书面QEAA文件协议。

　　4.交换出去的物业必须在四十五天内被指定。

　　5.整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。

　　由于倒转交换相当复杂，请务必与您的会计师进行咨询。

　　1031 exchange 最大的好处： 您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出，还可以拥有价值更高的物业，有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后，现在持有的物业已经价值200万，如果售出这栋房产的话，我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。

　　不过不用担心，如果您决定把物业留给子女，这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成200 万了，所以当您子女决定售出物业时，他的增值部分是从200万算起的。

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