【知识 · 讲座】在美国投资1031置换房产 巧用规定获减税福利!

<- 分享“华美优胜海外房产投资”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-26 华美优胜海外房产投资


 提示点击上方"华美优胜美国房产投资"↑免费订阅本刊



  按照惯例,卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ,一定要在当年交税(联邦税为20%,另加州税,)。如要延税,则必须用税例第1031 条作免税交换,将原来物业的资本增值和折旧,转到新交换的投资物业上。具体如何操作才能享受减免税政策呢?让我们一起来解读美国1031减免税条款。


  使用1031交换条例,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。此外,不论是做“同时交换”(SIMULTANEOUSEXCHANGE) ,或做较常用的“延迟交换”(DELAYED EXCHANGE) ,通常都需要雇用一个“被认可的中间人”。

  



  这类公司也叫做“促成人”(FACILITATOR) 或“帮助人”(ACCOMODATOR) ,它是一个独立 (即与投资者没有关系) 的机构,有些“中间人”是专门帮忙投资者作免稅交换的独立公司,有些则是“产权公司”(TITLE COMPANY) 属下的附属公司。

  



  1031 税例主要条款


  1、需要以“同类”物业作交换。但“同类”的定义很广阔,只要是赚取租金 入息的物业便可。故此,公寓可以换货仓,空地可以换单一住宅,办公大楼可换公寓.....在美国以外的物业不能作交换。


  2.需要换相等或更高市值的物业,而且净值应全部放入新交换的物业上,即不能减少抵押贷款,否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ,需要付资本增值税。


  3.需要由交易开始便申明为1031交换,并在卖出的物业close escrow 前,和交换公司签订合同。(注:如果卖出的物业已经成交,在去找exchange的公司便来不及了)


  4.需要按45/180 天条例。1031条例里面,有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ,即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD),是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格,迟一天都会导致交换失败,而失去延税优惠。


  (请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”,所以在接近年终做1031 交换,有可能由原来物业交易完成开始,至明年四月十五日之间没有一百八十天,在这个情况下,应该向税局申请延期报税。)


  订明 (IDENTIFICATION) 注意要点


  不论原来物业数目多少,在订明期内,交换人必须按以下三个条例中的任何一项,以书面订明交换物业﹕


  1、三个物业条例﹕不论订明物业之总值,订明不超过三个物业。


  2.两倍价值条例﹕不论订明物业之数目,订明不超过原来物业价值两倍的物业。


  3.百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目,将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。


  订明物业时,必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。

  



  “中间人”提供的服务,可以全部用电话、传真和邮件进行,故在洛杉矶地区以外的人,也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种,一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上),但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。


  倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)


  通常做1031交换,都是先将本身物业交换出去,然后按上述45/180天日期的规则,去交换另一个物业。但是,在有些情况下,可能会先将新的物业交换进来,然后才将本身物业交换出去,这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE) 。


  REVENUE PROCEDURE 2000-37内,规定要合法地进行“倒转交换”,必须符合两个要求﹕


  1、纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为"QEAA")


  2.纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为"EAT")


  QEAA 是什么安排?


  要符合QEAA安排的需要,必须按以下做法﹕

  1.该物业要用“交换产权持有人”("EAT") 名义拥有。

  2.纳税人需要有真正的交换意图。

  3.纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内,被此定立书面QEAA文件协议。

  4.交换出去的物业必须在四十五天内被指定。

  5.整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。


  由于倒转交换相当复杂,请务必与您的会计师进行咨询。


  1031 exchange 最大的好处: 您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出,还可以拥有价值更高的物业,有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后,现在持有的物业已经价值200万,如果售出这栋房产的话,我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。


  不过不用担心,如果您决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成200 万了,所以当您子女决定售出物业时,他的增值部分是从200万算起的。


【房源项目】旧金山顶级学区凯撒庄园

【房源价格】69万美元起(人民币450万元)

全国免费咨询电话:400-600-4982

【推荐理由】项目位于旧金山都柏林东部,交通极为方便,学校评分一流,文化活动丰富,深受华人欢迎。不少华人家庭搬到这里,宽敞舒适的居住空间和风景优美的自然环境令人陶醉!旧金山顶级学区房-凯撒庄园,是都柏林最好的社区,住在这里,在硅谷高科技企业上班,在北加州最好的学校上学,随时做在旧金山联合广场上喝杯咖啡,生活本该如此简单。移民安家首选房产,选择凯撒庄园!





内容由华美优胜编辑综合整理,尊重原创。转载是本着为读者传递更多信息之目的,并不代表本公众号赞同其观点或证实其内容的真实性。




5月 · 公司展会活动


报名热线:400-600-4982


5月7日 · 上海站(13:00-17:00)


地址:上海四季酒店 五楼澱湖贵宾厅


5月14日 · 北京站(13:30-18:00)


地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼名仕7轩


 小贴士:

长按图片可以识别图中二维码哦!
点击下方阅读原文
↓↓↓


点击展开全文