【独家爆料】悉尼知名地产公司内部信件流出!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-02 微悉尼



各位同事:


近期整个市场都被海外贷款的风波闹得沸沸扬扬,媒体也总是在第一时间出来炒作,落井下石。各种标题党,唯恐天下不乱。

 

我认为非常有必要让各位了解一下这场风波背后的真相,究竟是因何而起,又会何时而终。

 

澳大利亚向来为本国银行体系的安全性和透明性所自豪,所以澳大利亚也一直自诩是“唯一一个敢给海外买家贷款的西方发达国家”。对于海外买家的收入证明银行总是眼开眼闭,毕竟只要房子抵押在银行,同时通过估价来控制放贷量,银行始终有待无恐。就算海外买家跑了银行也不亏,说到底,谁算账能比银行算的更清?

 

但是直到去年下半年,市场上出现了一家华人贷款公司为求利益而不顾结果,购置多种造假软件伪造澳洲本地银行清单和各种政府文件来骗取银行贷款。由于业务量在短时间内暴增,这家公司在当时居然还成了贷款界的“行业标杆”,并吸纳了大量不知情的人士纷纷加盟,风光一时。不少贷款同行迫于恶性竞争,也不得不向前者学习,以类似伪造文件的方式抢夺市场。

 

纸包不住火,很快银行与相关机构就开始进入彻查,并发现整件事情的严重性已经超出了银行机构的权限。(因为造假文件牵扯Centrelink, ATO等其他政府机构)随后,联邦警察正式接手,将该案定义为澳洲历史上最大的一起欺诈银行案件。由于牵连人士众多,除了大量贷款公司以外,所有与这些公司有业务往来的客户与合作商,包括银行内部员工与高层也都纷纷停职彻查。

 

如果各位仔细回想一下就不难发现,银行从变政策开始就说的很清楚,只要是海外收入,审查就特别严格,不分本地或者海外客户。所以他们的变革始终是围绕这起造假案件作出调整,抬高门槛,与房地产市场并无关联。

 



解释了这件震动市场的事件之后,让我们理性的来看一下目前的形式。

 

西太银行第一个发出了一刀切式的新条例,彻底停止海外贷款。这个让大家担忧的消息背后,主要原因除了内部彻查没有结束之外,和马上到来的全国大选其实有非常大的关系。在自由党执政下,虽然经济走势良好,但是银行界出了这么大的案子,工党怎么会坐视不理,不借机攻击呢。澳大利亚的银行虽然都是私有企业,以盈利为第一目的,但是企业性质特殊,于政治当然也脱不了关系。所以,当4月21日澳洲总理与財长会见了四大银行的CEO之后,西太银行便推出了该新条例。理性的解读应该是迫于大选前夕来自两个政党的压力,而绝非永久关闭这个业务。

 

外加之前传的沸沸扬扬的取消负扣税制度,又何尝不是因为大选前夕互相拆台,互相拉票呢?

 

截止到今天为止,ANZ, NAB 依然开放海外贷款,但是所有门槛都相应提高,主要宗旨还是针对海外收入的真实性,之前那波作假案所造成的余波仍然未消。

 

接下来我们来看一下在银行政策调控的时候,澳大利亚国家政府在干吗?

 

国家政府大宏观的导向依然是以房地产为第一支柱产业,带动近200个相关产业,在增加就业和拉动经济的同时,把澳大利亚从“矿业时代”转型到“基建时代”。这个已经成了目前的国策,绝不可能改变!而且人口增长和住房需求的缺口数据每年都在刷新,这些东西可不是我们CLG买了某个软件造假做出来的!


新增铁路线,巴士线有目共睹

各大高速公路拓阔显而易见

Rezone (土地变性) 增加土地居住密度

各市政府合并势在必行

第二机场,商场升级陆续启动

 

以上每条都可以扩展成一本独立的调研报告并轻松讲上个几个小时,政府为应对高速的人口增长而做出的长期规划与行动再明确不过!

 

那么作为整个产业链的重要环节,为什么银行的举动不但反常,并且和政府步伐背道而驰呢?(同时央行还要继续降息)

 

市场上99%的开发商都是用银行贷款来建房。如果银行停止给海外借贷,买家都不能交楼,那开发商怎么收到自己的尾款?怎么把开发贷款还给银行?银行这个最大的债主岂不是作茧自缚,搬起石头砸自己的脚了!?别忘了澳洲的银行不是国企,他们的亏损也不会由国家买单,何况这笔数字澳洲政府也买不起单!

 

上一次银行如此大刀阔斧的政策要追溯到2007年,陆克文结束了自由党霍华德总理11的连任,大选前夕,房贷利息开始攀升,最终达到10%以上。紧接着发生的连锁反应就是买家持钱观望,所有开发商无法开工,银行回款无望,地产租赁市场近乎变态,房东任意涨价,各党派又向执政党声讨施压。半年之后,在满足了各政党,机构的政治工程之后,央行开始降息,直到现在。

 



此刻在写这封邮件的同时,又收到了来自西太银行的消息,行内几个高层已经递了辞呈,之前的作假案接近尾声。从总理的会议,到对外的政策,对内的辞呈,其实是非常典型的西方政治玩法,和电影桥段一模一样。

 

整个澳洲全面停止海外贷款的可能性几乎为零,国家与银行都承受不了这样的损失,不过不排除适当调控的可能。其他各大行在大选前也很有可能继续跟进,暂停海外贷款业务,但是这只会是一个短暂现象。况且除了四大,依然有第五大,六大等正规银行和金融机构迫不及待的要来抢夺海外市场业务。

 

需求产生供给是自由经济市场的永恒定律!如此庞大的需求你相信会没有供给吗?!

 

我理解目前的波动让市场非常恐慌,就连地产销售们都天天拿着不知名的微信文章捕风捉影,草木皆兵,何况是那些盲目的广大群众。但是正如我前几封邮件里提到的,今年是市场洗牌的一年,是考验专业度的一年,也是我们CLG期待的一年。此时此刻能站在第一线勇敢的面对客户,为他们解答疑虑才是一个专业中介应有的素养!也只有在这种时刻,才能让你们在其他非专业人士中脱颖而出,成为真正的行业标杆!

 

如有任何疑问欢迎随时和我交流,探讨。

 

Best Regards,

CLG Managing Director




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