【知识 · 讲座】美国买房之 & 算算我能买多贵的房子?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-21 华美优胜海外房产投资


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4/23 · 北京站 & 美国房产投资讲座!

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  买房前你要知道你能买得起多少钱的房子。有多大力气吃多大的饭,当然土豪除外。


  现在国内条件好了,很多年轻人刚工作不久,双方父母就从国内打钱过来。如果是要用父母朋友的钱做首付的话,请他们在成交3个月前将钱打入你的银行账户,否则做贷款时会有麻烦。具体的原因在以后买房贷款系列里再谈。网上经常有人会问挣多少钱才能买房子,其实买得起多少钱的房子没有统一的答案,有很多因素:城市,首付多少,信用分数,收入,利率,各种债务, 收入,房产税等等。同样挣10万美金,有人可以在达拉斯买一个相当体面的独立屋了,在湾区可能还只能蜗居在公寓里攒首付。


  Zilliow专门做了一个Affordability calculator (房屋支付能力计算器),帮助你算出你能买得起多少钱的房子。


  以下是计算你可以买多贵的房子的一些重要因素:

 

1
年收入Annual income


  你的年收入是指税前收入,包括工资,佣金,奖金,加班费,小费,出租房收入,投资收入,如果离婚的话,还有前夫/前妻支付的每月的生活费及孩子们的抚养费等等。

  

2
首付Down payment


  首付就是头款。中国人买房以首付20%为多,主要是可以避免PMI贷款保险金。除了头款,你必须保证有足够的钱用於必要的维修,加级(比如将地毯换成地板), 及房屋过户时的费用(closing fees). 如果是买投资房,首付是起码25% 。很多人非要存到可以支付20%头款才肯买房,其实也就是多付个PMI。我是存满10%, 就买房了。

  

3
每月各种债务Monthly debt


  债务包括信用卡的费用,车的贷款,学生贷款,其它房子的贷款,付给前妻/前夫及孩子的费用等等。

  

4
利率Interest rate


  贷款的利率是30年高於15年,15年高於5年或7年ARM。有时你只能做30年的贷款,因为月付较少。

  

5
债务收入比Debt-to-income (DTI)


  贷款时,你的债务收入比DTI一定要在43% 以下。否则,银行不会藉钱给你。

  

6
收入税Income taxes


  收入税包括联邦税,州水,及地方政府的税收。

  

7
房产税Property taxes


  每年你要交给本地County的钱。当地的政府有关部门每年会对房子作一个收税价值评估,一般是会低於市场价。房产税是收税价值评估的1% – 3%不等。

  

8
房屋保险Homeowners insurance


  注意:房屋成交前,贷款公司会要求你买房屋保险, 这是银行的要求,否则不能Close。房屋保险根据不同的房屋情况及险种,价格可能会相差不少。注意一般不要买在洪水区的房子,你还需买洪水保险。

  

9
贷款保险Mortgage insurance (PMI)


  如果有房价20%的现金做头款,就可以省下贷款保险(Mortgage Insurance)费。

  

10
物业管理费用HOA dues


  物业管理费屋主委员会用来支付小区的管理费用:游泳池,绿化,垃圾收集,铲雪等等。物业管理费用是必须交的,如果不交你甚至可能失去房子。物业管理费高的小区不光成本高,也往往比较难卖。


11
贷款年限Loan term


  常见贷款种类有30年,15年,10年常规贷款, 5年後7年ARM。年数越长,你付的利息越高。这个要具体问题具体分析。我们自住房一般做5年或7年的ARM,因为大部分人5-7年就换房了。能省很多钱。


  以上这些收入和成本一算,基本上就可以知道你的价格范围了。不要多看买不起的房子,看多了,就看不上你买得起的房子了。当然如果豪宅很励志的话,另当别论。




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