【在美置业】今年买农场合算吗?美国农业用地买卖常识

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-30 美房帮




这些年,总是有文章说在美国买农场如何如何便宜,如何如何好,今天我们就来谈谈外国人在美国买卖农场需要了解的知识。


首先,近两年,农业用地的买卖没有前几年活跃了,是呈下降趋势。先来看看美国农业部2016年最新的统计图(红线是农业净收入,黄线是现金农业净收入):


根据美国农业部的数据,可以很清楚的看出,2013年是一个重要的拐点。从2009年到2013年年中,农业土地升值很快,美国农业用地的平均价格上涨了50%,而在爱荷华州,内布拉斯加州等中西部的一些农业大州,农用地的价格翻了不止一倍。


从2013年中开始,无论是农业净收入还是现金收入都在大幅下滑。很多地方的土地大量流拍可能是美国农业用地市场由繁荣走向衰落的拐点。


再来看看2012-2016年的植物农产品的现金收入条状图:


从上图可以看出,近些年来,大部分植物类农产品都呈下降趋势,水果/果仁除外,属于比较稳定的农产品。


最后看下2012-2016年动物产品的条状图:


从上图可以看出,牛肉产品入虽然从2014年开始滑落,不过连续几年的金额还是比2012和2013年高,其余动物产品,包括乳制品都是呈明显下滑趋势。


去年,美国农业部的预测报告认为,由于世界农产品需求稳定增长,以及美国生物燃料计划的稳步推进,农业收入的下降趋势会在2015年停止,此后农业收收入将维持平稳。目前看来,美国农业收入确实开始进入平缓状态。


去年,爱荷华州州立大学的教授Michael Duffy表示,美国农业净收入的下降将会使农业用地的价格在其后几年里下跌20%到25%。这个数据可以供大家参考。


外国人如果打算在美国购买农业用地,或者变更农业用地用途,还要考虑相关法规


根据一项联邦法律(农业外国投资披露法)规定,外国的购买者或者出售者在买卖超过10英亩的农业用地时必须将有关信息向美国的农业部进行报告。任何外国公民或者机构,甚至是超过5%的地产股权由外国人持有的美国公司如果要购买、出售农业用地,或者要将农业用地转换成非农业用地(那些目前或者在最近5年内被用于耕种农作物、生产木材及其它森林产品的土地也属于农业用地的范围),都要遵照农业外国投资披露法的规定履行手续。


农业外国投资披露法主要适用于那些用于耕种农作物的商用土地,如果任何外国人和外国机构对大面积的农业用地进行出售的目的是要在未来将这些土地用作其它用途,比如用来修建住宅区和商业区,那么他们必须遵守该法的规定向农业部进行报告,报告的内容必须包括购买者、出售者的姓名,所有与交易有关的外国人的身份证明,交易的详细情况,地产拥有者要将土地用作何种用途。如果不进行报告,将可能遭到相当于25%的地产市场价格的罚款。

实际上,向非本地的外国居民征收税款是一件非常复杂的事情,因为某些征税的规定经常因为美国与这些外国居民的祖国签署了某些协议而被修改过。另外,所得税常常是外国人购买、出售和出租美国房地产时所唯一关心的问题,美国的遗产及赠与税规定必须顾及到这一点。如果是一个外国人,那么在进行房地产交易之前,特别是在进行商业性房地产交易之前,必须向精通美国和国际税法的律师进行咨询。


(本文部分内容来源美农业部官网,移居美国指南编辑推荐)



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