说起加拿大和澳洲的房产市场环境，似乎有很多共性，比如：

1. 房屋大部分都是永久产权，没有遗产税

一旦在加拿大和澳洲购置房产，就可终生拥有包括土地在内的产权，并能代代相传。

2. 目前加币和澳币兑人民币汇率低，房贷利率也低，因此购房成本低

加币和澳币兑人民币汇率都处于历史较低点，目前都在5:1左右；加拿大的最新基准利率为0.5%，澳大利亚为1.5%，且仍有下行空间。

3. 土地短缺，住房供应不足

根据加拿大房地产协会(CREA)数据，5月BC省和安省的住房库存量降至历史最低点，供应短缺拉动房价增长。

根据澳洲住房工业联合会(HIA)等机构联合发布的住宅土地报告，澳洲住宅土地市场的供应也受到严重的制约，2015年第四季度首府城市土地销售数量下降了2.3％，而中位价上升了6.6％。

4. 房价都涨幅可观

英国房产服务机构莱坊发布的“全球城市住宅指数”显示，截至2016年第一季度的一年，温哥华(全球第7名)和多伦多(第34名)的房价年涨幅分别为17.3%和9.0%。

悉尼(第30名)和墨尔本(第28名)分别为9.7%和9.8%，都高于其它许多西方发达城市。

《经济学人》发布的2000-2016年各国房价指数：

淡蓝线—澳洲，绿线—英国，粉红线—加拿大，

红线—中国，蓝线—美国

各项指数都显示出加拿大和澳洲城市的房市欣欣向荣，不过最近加拿大推出了一项税收新政，有如平地一声响雷，影响了不少海外人士的购房计划。

根据《温哥华观察者》报的9月2日文章，大温哥华区房产局(REBGV)颁布的最新房产数据显示，8月大温哥华地区的房产交易量比去年同期下降了26%。

但大温房产局主席Dan Morrison声称，新税并不是销量下滑的唯一原因，今年年初大温地区出现了创纪录的房屋交易量，在新税实施前房屋销量就已经下滑了几个月。新税只是在一定程度上加强了这个趋势，使更多人持有观望态度。

加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)的高级经济师Robert Hogue指出，大温房产市场自2月以来就开始降温，原因有多方面，包括可负担房屋的短缺削弱了需求。

令很多人意外的是，房屋销量在下滑，但温哥华房价继续攀升。

大温房产局9月2日公布的数据显示，8月温哥华综合居住物业的基准价格为93.3万加币，比去年同期上涨了31.4%，比上个季度上涨了4.9%。 

5年来大温哥华地区的房价趋势：

黑线—住宅房产总体情况，蓝线—独立房，

红线—联排别墅，绿线—公寓

之前曾有大量媒体声称温哥华房价一个月暴跌20%，但它们引用的数据存在以下问题：

1. 数据来自于一家加拿大房产公司，不是由大温地产局每月公布的权威数据；

2. 数据是房屋平均价，并非房屋基准价。

新税实施后，不少投资者持观望态度，高端房屋成交量下降明显。而统计数据中，房屋类型的比例变化对平均价格会造成较大影响，不能客观反映市场情况。

大温房产局每月公布的房屋基准价既不是平均价，也不是中位价，而是参照该地区典型住宅类型特点，考虑了占地大小、房屋年龄、房间数目等因素，用数字模型进行加权计算得出的价格。房屋基准价被认为是比平均价更为可靠的参照指标。

大温房产局的数据显示，在温哥华的大部分地区，房屋的需求量仍然大于供应量，8月温哥华地区房屋的成交与挂牌比率为29.3%，这表明温哥华依然是卖方市场。

根据专业人士的分析，当比率跌破12%，房价才会出现下调压力，当比率达到20%以上，房屋价格就会上涨。

因此，有经济学家指出，真正驱动温哥华楼市上涨的元凶是市场供应不足、宽松的信贷政策和较低的贷款利率。

市场研究专家Bob Rennie声称，温哥华的高房价是由多种因素导致的，包括供需不平衡，单纯打击海外买家不能从根本上解决问题。

根据加拿大和澳洲统计局2014/15年的数据，温哥华和多伦多的人口年增长分别为1.2%和1.3%，而悉尼和墨尔本分别为1.7%和2.0%，更胜一筹。

澳洲的人口增长主要由三个方面的因素驱动：高移民率、高出生率和低死亡率。强劲的人口增长对于地产需求构成强大支撑。

2. 澳洲的海外投资限制措施更及时和规范

在对海外买家的限制举措上，澳洲市场可以说比加拿大先行一步。

a. 从2015年12月起，澳洲政府开始向海外买家征收$5000+的买房申请费；

b. 澳洲三大州今年早些时候都相继出台了针对海外买家的税收新政，但提税额度低于加拿大。

且和加拿大不同的是，澳洲附加印花税征收的时间基于合同签署的时间，而不是房产过户时间，这就给了市场足够长的反应空间。 

c. 海外买家只能在澳洲买新房，不可买二手房用于投资。临时居民可买二手房自住，但离开澳洲时必须出售二手房，而加拿大没有这些限制。

加上澳洲海外投资者的比例更低，所以海外买家对澳洲本地自住市场的影响是有限的。

d. 澳洲四大银行收紧了贷款政策，严格审查申请材料、降低海外人士贷款比例、或部分暂停海外收入贷款，这些都提高了海外买家的投资门槛，更为保护本地市场。

而加拿大的房贷政策相对比较宽松，加上房贷利率下调，从某些角度看鼓励了投资行为，促进房价上涨。

综上所述，与加拿大相比，澳洲政府对房市的调控机制更为健全和规范，房价受税收、信贷和土地政策的传导作用影响，有效避免房市的大幅波动，确保房市更健康的发展。

对于投资者来说，只要严格遵守规则，投资可以更为安心。