【警惕】分享网友贷款被联邦银行抽查,房产差点遭强行拍卖的惊魂经历

2016年09月18日 澳洲房产



内容:精选关于悉尼房地产楼盘、买卖、租赁、管理的最新资讯与观点

关注:点击上方蓝字“澳洲房产”或搜索微信ID@OzRealEstates关注

现在澳洲银行对海外贷款审查力度相当的严厉。即便是已经申请下来的贷款,银行也有可能随时作抽样检查。本文和大家分享【关*键*字】论坛上的一位网友已经Settled的贷款被澳洲最大的联邦银行抽样检查收入的经历,本文第一人称为原作者角度,并不代表本公众号观点



图:【关×键×字】论坛上原文


上个星期四下午,接到BDM电话,说我有一个贷款有Fraud的可能。这个贷款是从西太转贷到CBA,今年5月份刚刚Settle,客户固定了一半利率。因为我在CBA的贷款量比较大,CBA 的BDM会经常走访,也会竭力帮忙解决问题。但这次他的口气完全不同,非常官样,他告知我客户提供的西太Statement经西太确认是假的。然后他按要求在电话中询问了我十几个问题,主要厘清我的Compliance程序是否到位,我是否参与这起Fraud。


相信每个Broker或者Banker接到类似电话都会胆战心惊,我当时彻底懵了。我只记得这个客户是老客户推荐的,而且微信上一直有互动,不明白为什么要提供假资料给我,而且我自认为我甄别客户和审核资料是非常严谨的。


与BDM通完电话后,我马上给客户打电话,客户已有8个月身孕,我担心动了她胎气,所以尽量平静语调问她,她给我的Statement是否修改过。客户矢口否认,保证所有资料100%正确。我才告知她她的贷款被CBA审计


这里说说银行如何抽样审计。一般来说银行的审计是随机的,无关贷款额度大小,但是如果Broker或者Broker所在公司的其他Broker有一起Fraud的贷款,有些银行例如ANZ会对这个Broker以及这个Broker所在公司连续5年的贷款全部审计,不留余地,当然前几个月很多银行都选择性对海外收入审计


本次被审计是随机的,因为客户的Payslip的日期出错,提供的二张Payslip上日期不一致,然后导致CBA发函向西太确认Statement的真假,因为Statement上有客户6个月的工资流水。银行最看重工资流水的Statement,Payslip倒是次之。


客户虽然否认statement造假,我心里还是忐忑不安。因为她原来给我的Statement是网上电子版,我请她第二天早上去Westpac Branch打印,盖章后扫描给我。客户非常配合,满口答应,并再三保证她的Statement没有问题。至于Payslip的日期出错,是由于他们公司比较小,只有Outsourcing的会计,平日都没有工资单,这次需要贷款,Outsourcing 会计给了她二张工资单,估计会计责任心不强,没有核对,导致信息出错。


接着我马上接到我们公司内审部门电话,告知CBA已经对我这个贷款进行审计,审计没有结束前,这个贷款的佣金Claw Back


忐忑不安过了一晚,第二天早上,客户就到Westpac的Branch要求打印Statement,由于贷款转到CBA,客户在8月已经将账户关闭,但Branch的人却找不到客户原来的帐户信息。


客户急中生智,说“我的的帐户原来是和贷款Link在一起,你看能不能再找到我的贷款帐户”。Branch的人查询后,找到了客户已经关闭的贷款帐户和Offset信息,客户按照我要求的日期全部打印出来,并要求Branch盖章签字,西太每份收费$7.5。


客户把branch打印的Statement和连同她的Employment contract一起扫描给我,然后原件通过快递邮寄到我办公室。我收到扫描件后,终于放心,马上连同我的Statement一起发给了CBA。


我以为这件事情应该算完结,但事情并没有我料想的那么简单。


星期一早上,客户接到了CBA Fraud Team电话,非常严厉,告知CBA已经认定这个贷款存在Fraud,如果不能提供合理解释,他们将在星期一关闭贷款帐户将房产列入Auction List!!


由于客户怀孕,上周在跟她沟通过程中,尽管我内心狂乱,但一直心平气和,收到她Scan过来的资料后,我更是选择相信她。所以客户并不知道事态的严重性。


客户很努力跟CBA Fraud Team解释,说上周五已经重新到Branch打印出来,但是CBA一直一口咬定客户Statement是假的。后来他们缓和一步,说再和西太确认一次Statement的真假。


半个小时后,CBA再给客户电话,说西太再次确认Statement是Fake。客户在与CBA的沟通过程中,她的经理在旁边,了解情况后,要求与CBA Fraud Team对话,Verify客户的工作信息,被Fraud team拒绝。


我一直告诉我客户,她要做的事情就是如实告知我资料是否真实,如果资料100%的真实,其他的事情就交给我处理。接到这个电话后客户再也Hold不住,不听我建议,挺着8个月的肚子跑到Westpac Branch,请他们与CBA衔接, Verify她的Statement。Westpac的Branch一副大老爷模样,“CBA这个时候才来找我们吗?” 不愿意配合客户给CBA电话。


这时候我的电话追到了Branch,我要客户先回去,别动了胎气,我会处理好所有的事情,客户虽然愤愤不平,但只能无奈回到办公室。


客户星期五邮寄出来的Statement原件星期一中午还没有收到,但我选择相信客户,所以劝回客户后,马上给CBA的State manager打电话,要求CBA再次认真复核西太Statement,并提出西太的系统可能存在Bug,对已经关闭的帐户可能在某种选择条件下搜索不到。


下午2点,客户接到CBA Fraud Team电话,首先道歉,然后推卸责任说西太搞错,做事不仔细,第三次才确认Statement 为真,所以不会再对这个贷款进行调查。


这个时候我也收到客户邮寄来的Statement原件,本来CBA说下午2点来我办公室直接取件,也告知不急着来了,好像他们只需要写结案报告了。


虽然虚惊一场,客户终究意难平,觉得由于不是当地人的姓,被银行不公正对待, 由于身怀六甲,就不Complain。


Broker是踩在钢丝上的行业, 所有的贷款7年之内都有可能被审计和调查,这一点不单是中国Broker,我见过不少老外Broker被ANZ审计死去活来的。其实作为Broker或者Banker来说,情况无外乎三种:


第一种客户资料造假,但是Broker或Banker不知情,这种情况如果Broker的compliance 并没有瑕疵,broker问题并不是很大,就是贷款佣金被Claw Back,lender的Record上会有一笔,然后Broker的级别可能会被降低。


第二种客户资料造假,或者根据Broker授意造假,或者Broker直接帮客户做假材料。Broker会被吊销Credit,所有的贷款都会无一遗漏会被审计,情况严重的broker有可能会被判有罪。


第三种客户提供资料为真,但broker为争取业务,帮客户做假,且不告知客户。这种情况性质最为严重。    

  

不管哪种情况,如果被银行认定fraud,客户是最大的受损方。除非客户自有资金充足,可以马上还钱贷款,要不然,无一例外房产会被银行强制拍卖清偿贷款。


* 法律免责声明*

本公众号内的所有内容不属于针对个人的理财, 投资, 税务, 法律等专业建议。采用我们的计策之前,请务必咨询专业的持牌人士。若有文章错漏及版权问题, 请联系我们。作者与公众号不承担任何直接或间接的法律责任。


楼花转让交流论坛 转让检漏都方便

http://lh.bbs.weifang.com.au


【欢迎其他公众号转载,但请注明由 @澳洲房产 提供】


收藏 已赞