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2016年09月09日 美国房地产


美国房产市场概览


美国房产交易走势为周期性曲线形波动，每个波动周期大约在12-15年，每次波动的成交高峰将大于上次周期波峰值。从2007年起成交量开始下滑并进入新的周期，在经历了2008年次贷危机后的美国，房产市场开始复苏，从2009年起呈上升趋势，预计在未来的5、6年内成交量将持续上涨，目前正值最佳投资时期。
仅2016上半年，全美共计销售超过539万套房产，该数据已超越了2015年全年销售总量。
在过去3年中，独栋别墅的销售量平均在每年450万套左右，而联排别墅总销量平均在60万套左右。独栋别墅销售总量远远大于联排别墅，占总销售量的88.5%。
加州所在的美国西部地区去年成交量是117万套；同时该地区房产平均成交价格最高，中国买家熟知的旧金山、洛杉矶、西雅图都在该区域内，是海外买家最关注的地区。

为什么在加州投资？
• 独栋房产成交中间价对比：在过去15年中，加州独栋房产均价远超全美同类型房产均价。例如在2007年，加州独栋房产均价超全国平均水平158%。 
• 独栋房产成交量对比：过去15年中，加州独栋房产成交量占全国同类型房产成交量的10%。
2005-2015全美海外买家购房比例
从2005年到2015年，海外买家占在本州购买总量比例最高的州是新泽西州（但是总量较小），其次为加州、纽约州、马萨诸塞州、康涅狄格州。而在西部该比例超过50%的只有加州且高达70%，远远高于超出全国平均比例（仅35%）。
全美房产空置率
全美房产四大类（办公、工业、商业、住宅）在近三年（2014-2016）中，办公类房产的平均空置率最高（15.5%），其次为商业/零售（13%）、工业（10.8%），最低为住宅类房产，平均仅为6.9%。投资住宅型地产相对风险较小。
相较全国房产空置率数据，加州洛杉矶地区的住宅空置率低至3.5%，远远低于全美的空置率（6.9%）。说明洛杉矶房产出租收益率较高，投资回报稳定，加之洛杉矶地区房产本身价位也较高，更具投资价值。



海外买家逐渐成为美国房产中坚购买者

    

海外买家成交量概述
• 2016年截止上半年，全美房产海外买家排行前五的国家分别为：中国14%、加拿大12%、墨西哥8%、印度7%、英国4%；
• 外国买家购置美国居住型房产成交总金额为1026亿，其中国买家贡献最大； 
• 外国买家购置房产总套数为214,885套，平均月成交量近18,000套；相较上一年增长幅度为2.8%，预计今年涨幅更大； 
• 外国买家房产交易中，31%由中介机构完成。
• 在海外买家选择购置房产地理位置时，佛州为其首选占22%，主要因为价格相对较低，且大多为度假型或投资出租型房产。其次为加州，主要因为加州居住环境好、气候宜人且对中国买家来说加州华人文化社区成熟、文化贴近性高；
• 海外买家在美购置房产均价为$277,380，全美购房中间价为$223,058，由此可见，海外买家购买力超出本土投资人；
• 50%海外买家选择的交易方式为现金支付。
海外买家购置美国房产的主要目的：
• 43%为自住
• 33%为投资行
• 20%将所购房产用于度假休闲
• 海外买家在市郊购置房产的比例为48%；主要原因：远离闹市区、居住环境较好、治安较好、可选房产类型更多；
• 33%的海外买家选择在市区购房，其中大多为联排别墅或公寓等小面积房产；主要原因：生活便捷、通勤方便但市区治安、交通等生活条件相对较差；
• 10%的海外买家在远郊购置房产；主要原因：房产面积较大、价格较低、环境安静更适合年长的买家但是生活便捷度相对较差。
海外买家销量总额
• 从2010年至2016年上半年美国房产海外成交量逐年上升，其中中国买家成交金额由2010年排名第3（110亿）迅速攀升至2015年排名第一（286亿），增幅达162%；
• 仅2016年上半年中国买家购置住宅型房产的总金额就已经高达273亿，超过排名前五中其他4国总和；
• 其他国家所占的比例相对较平稳，且略有减少。
单位：十亿美元

海外买家销量占比
从2010年至2016年上半年，中国买家占同期全球总买家总额比例从16.9%增至26.7%，成为全美房产最大海外买家。
海外买家购房总套数
• 从2010年至2013年，美国房产海外买家排名前五的国家中，除中国外其他国家都出现明显下滑，如加拿大从2010年的近7万套下跌至2015年的3万套；
• 中国买家购房套数直线上涨，从2010年的27,053套暴增至2015年的34,327套，涨幅近30%。仅2016年上半年已购入近3万套房产，直逼2015年购房总量。
• 同期全球买家购房总套数在逐年下降，说明中国买家越来越热衷于购入美国房产，对其他海外买家造成巨大的购买竞争压力。
海外买家购房均价
同样2010年至2015年，排名前五的海外买家中，中国远超其他四国，所购房产均价由2010年的$412,162增至$936,615，增幅达127%；而全球买家购房均价平均增幅仅为53%。购买豪宅，大面积房产成为中国买家在美购置房产的大趋势。



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