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海外买房只有胆识没用!还要有常识!
没有常识，你一定要做好功课!
张嘴等着掉馅儿饼，那你只能等着掉陷阱!
时不时总有人在购买美国房产时“上当受骗”，小编觉得应该金九银十购房季中跟大家分享下，别在买房投资时自己把自己给“坑”了!
情景一：5万美金带装修的低价房，此时不买更待何时?
美国房产相对其他国家来说，性价比确实是高!但不要被低价冲昏头!这是投资房地产的重要守则之一!
投资房产之前，至少要先对美国房市有个大体了解!
那么全美房市现在是什么行情?
据美国房产权威数据统计网站Zillow的7月房价数据显示，全美房价已连续48个月上涨，7月房价中位数为18.73万美元，同比上涨5.1%。目前该房价中位数仍比峰值的19.66万美元低约4.7%。
Zillow全美房价指数
关注美国房地产市场的朋友都知道，这Zillow上的中位数已经算是比较保守，相对较低的价格线了，如果你看中的房产比这条线低的不是一星半点，劝你还是“三思”啊!
事实上，我们的置业顾问每天都能接到很多这样的客户的咨询，每一次置业顾问都会很耐心的建议客户不要轻信市场上的超低价二手房，一定要根据地区的具体市场价格来判断，如果购入，很有可能最后会给客户带来损失。
有的客户听进去了，但对有的客户“然并卵”。。。
其实给客户造成这种误区的根源，其实是一些黑心中介为了“促销”揽客，这些“超低价”的房源一定都是二手房，而且往往不可靠!
小编建议：
不贪低!超低价往往不可信，要理性看待市场
情景二：新房太贵!投资美国二手房比较划算?
不是所有二手房都不可靠，还是那句话：要理性看待市场房价水平。如果一个地区的房价远远低于全美水平，那你要仔细想想问问原因。
就像底特律，2013年因为欠下巨款而申请破产保护，其房价也跌到谷底。底特律的一位业主表示，他愿意将自己两层楼的别墅与一部iPhone 6作交换。或是32GB的iPad他也可以考虑。
千万不要以为房价暴跌就是好事，你永远不知道房价下跌带来的后果是不是你能承受的……一个地区房价的暴跌至底引发区域性的经济崩溃，到时候房产已经失去了投资的价值。
美国的二手房一般有三种：
第一种是正常买卖的二手房(Existing Home)
这种房屋基本产权及历史干净，维护良好，地段不错的房屋房价会稳步上升!基本上没有过多的后顾之忧。
第二种是法拍屋(Foreclosure)
这种房屋通常是那些屋主长期还不起房贷，而被银行取消赎回权，进行强制拍卖的房屋。
被拍卖房屋的价格是由房屋评估公司鉴定的，一般来说为了尽快脱手还债，房屋的价格会远低于市价。
虽然这一类房屋的价格低廉，但房屋的维护状大多并不尽如人意的。一个债台高筑的前屋主你难道还期望他会好好的打理屋子吗?有的甚至对于房子被拍卖心存怨恨，故意破坏，买到这种房子的买家在出售前还要先把房子修整一番，不然根本卖不出去，因此投资法拍屋时，隐藏的成本必须提前考虑到。
第三种是旧屋翻新(Fixer-upper)
这种房屋一般为“炒房客”收购一处因年久失修的老宅，然后对全屋或是部分区域进行翻新修整，然后再以高价卖出获利。
这一类的炒房虽然比较容易把控成本和计算得失，收购房子需要的花费，改建的成本和周期，预计卖出的价格都可以大致估算。但是很多老旧房屋的装修费用都是“天价”!没准儿到头来还“入不敷出”。
这样比较，第一类看起来蛮不错?
房屋状况是很好，但是这样的好房，你的资金不到位，一样还是“抢不过”当地人!
另外两种房产在购买过程中，都需要买家花费大量的时间和耐心。并且消息灵通，能够知道一手的房源资讯，有合适的房源还必须要能够立即全款付清!毕竟这些低价房产都是房主着急用钱才出售的，如果没有足够的现金，也很可能被别人捷足先登空欢喜一场!
小编告诉大家我们为什么主要做直销项目，因为直销项目直接跟开发商对接，同一个项目的中美房源价格一致，另外还会精良帮客户争取到美国当地人都不一定有的“优惠”，这些都是实实在在跑不掉的。
情景三：10%超高净租金收益，赚翻啦!
租金收益率一直是房产投资关注的重点，根据美国最大房地产网站Zillow的房价与月租金中位数等数据，我们来看看全美热门区域的“毛租金收益”分别能达到多少!
美国南部城市奥兰多在美国热门城市中，毛租金回报率位居榜首，高达10%。其他熟为人知的大城市租金回报率同样诱人，基本维持在5%左右的水平。
所以大家要长个心眼儿!但凡有个中介跟你说，租金净收益能达到10%?!他多半是在忽悠你!
在这里小编在跟大家稍微聊一下“包租”!
很多客人打电话来咨询休斯顿等城市是否有“包租项目”。一听就知道是中了某中介的“道儿”了!
现在市场上确实在奥兰多、亚特兰大以及休斯顿地区有包租项目，但是您得会分别这包租项目靠不靠谱!
业内人士提示，包租项目多出现在旅游城市，因为以短租的形式与Booking.com等酒店预订平台上批量出租，租金收益要比私人住宅挂个不知名的网站上要多的多!
所以你会看到在奥兰多有很多度假村，其中一些品质不错的，会做包租的项目。因为整个旅游市场好，而且项目配套达到世界级的水准才能吸引来自全球的游客。
奥兰多好一些的度假村，一晚价格都要$200左右喽，而这边的房价却不是很贵，你说租金回报能不高吗?!所以奥兰多的开发商还是很乐于做类似的包租项目的。
再说说休斯顿，这个城市虽然是全美第四大城市，旅游属性却没有奥兰多明显，这里很多卫星城的学区不错，所以多为投资+自住的购房者。
纯住宅类的项目出租是经由物业管理公司进行出租，在交了一定的洋房费用以及物业管理费用之后，一些地区的净租金能达到6-8%就已经非常不错了。
这时候如果还有中介对你说“净租金回报高达10%”，请你立马掉头走掉!
小编建议：
不贪多!全美房租净收益6%-8%已算很高!
不坑不骗!真正包租，省心赚钱就在奥兰多!
情景四：房价低，回报高，XXXX州一次买了几十套。。。
说实话，小编知道有这样的客户也傻眼了，见过一下买2套、5套的，但真心没见过一下买几十套的。
其实这类客户归根结底还是“贪便宜”，想着“便宜又好赚”房子为啥不多来几套能多赚点儿钱呢!
但问题是这个地区的房市刚需强吗?不然也想奥兰多一样是个全球排的上名次的旅游城市吗?
结果都不是。。。
什么样的房产市场刚需强?
从全球房产投资的报告来看：
2016年第一季度全美四大地区中，西部的出租空置率最低为5.1%，其次是东北地区为5.4%，中西部7.7%紧随其后，南部的空置率为8.8。
在空置率都较低的全美市场看来，西部的空置率最低。西部的加州一直是低龄教育的“重镇”，所以顶尖的公立学校就会吸引大量家庭置业于此。
就像北上广一样，好的校区房相对普通校区房的房价是要高一些的，但投资回报也会相对较高!所以仍然有不少高净值人群在此先置业投资，后考虑孩子教育。
当地的市场信息，自己要多做功课的同时，可以多听听置业顾问的讲座等，有机会也可以去当地采采风。
小编建议：
要贪少!个人一般资产配置1-2套就足够!
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*因近期开发商频繁上调价格，广告价格有可能滞后实际价格，请以投资顾问报价为准。
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【推荐理由】
1、全新的美丽水景别墅项目;
2、距离奥兰多迪士尼乐园只有25分钟车程;
3、拥有全球连锁酒店管理，包租3年，年净租金回报高达6%;
4、购房赠送价值超过$50,000=￥330,000元<游泳池+全套家具、家电>大礼包;
5、Aston酒店集团管理，每年可免费入住14天。
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